[오금현대백조] 임대전용단지 주택관리업자 선정 입찰 의뢰

요약 AI 요약

서울주택도시개발공사가 오금현대백조 공동주택(임대주택, 1개동 153세대) 및 부대복리시설의 관리업무를 민간 주택관리업자에게 위탁하기 위한 용역이다. 수탁자는 단지의 시설물 유지·보수, 안전점검, 경비·청소, 관리비 부과·징수 등 관리주체 업무 전반을 수행한다.

• 공용부분·부대복리시설·복리시설의 유지보수, 시설물 예비품 대장관리, 공용부위 주요시설물 보수 이력관리, 경미한 시설물 보수 자체 처리
• 공동주택관리법·시설물안전법에 따른 설계도서 보존, FMS(국토안전관리원 시설물통합정보관리시스템) 유지관리계획·실적 입력, 소방·재난·어린이놀이시설·기계설비 안전점검 및 기록 유지
• 단지 내 경비, 청소, 소독, 쓰레기 수거, 조경수 관수 등 수목 관리
• 관리비 및 사용료의 조정·징수·정산, 공과금 납부 대행, 잡수입(알뜰시장·광고료 등) 관리규약에 따른 처리
• 시설물 보수 접수·처리 및 이력관리를 위한 발주기관 시설물관리정보시스템(FMIS) 설치·운영 및 정보 입력
• 입주자 실태조사·불법전대 업무, 공가세대 관리, 입주·퇴거세대 시설물 확인, 퇴거세대 공과금 정산·반환 협조, 장기수선계획 수립·검토·조정 협의, 임차인대표회의 구성·협의 지원

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사업 내용 · 이 공고에 든 일

중심 · 오금현대백조 공동주택 위수탁관리 용역

용역 › 건물관리 › 종합시설관리(FM)

임대전용단지 1개동 153세대의 공용부 유지보수·안전점검·경비·청소·소독·조경관리·관리비 부과징수·민원처리 등 관리사무소 운영 전반을 통합 수행하는 종합시설관리(FM) 성격의 위탁관리 용역이다.

• 공용부분·부대복리시설 유지보수 및 보수이력 관리
• FMS·FMIS 등 시설물관리정보시스템 입력·운영
• 소방·재난·어린이놀이시설·기계설비 법정 자체점검 및 안전점검
• 단지 내 경비·청소·소독·쓰레기 수거
• 조경수 관수 등 수목 관리
• 관리비·사용료 조정·징수·정산 및 공과금 납부 대행
• 잡수입 처리 및 관리규약에 따른 관리비 보전
• 임차인대표회의 구성·협의 지원
• 입주자 실태조사·불법전대·공가세대·퇴거세대 관리
• 장기수선계획 수립·검토 협의
• 관리업무 운영계획·예산안·결산서 제출
• 안전보건관리계획 이행 및 법정의무교육 실시
• 민원 처리 및 발주기관 자료 제출

참가 자격 · 제한

업종제한

주택관리업(1445)

지역제한

서울특별시

공동수급

공동수급불허

입찰참가 제한

없음

실적경쟁 · PQ

해당 없음

국제입찰

국내입찰

제출 방법

전자입찰

입찰 일정

가격

추정가격

5,639,927원

배정예산

6,203,920원

기초금액

6,203,920원 (예비가격 -3% ~ +3%)

낙찰하한율

87.745%

예정가격 방식

복수예가

공고 정보

공고종류

등록공고 (일반공고)

게시일

09/30(수)

공고번호

R26BK01751717-000

참조번호

SH 전자공고 제2026-0323호

공고기관

서울주택도시개발공사

수요기관

서울주택도시개발공사

계약방법

제한경쟁

낙찰방법

적격심사제

계약유형

총액계약

예정가격 방식

복수예가

추정가격

5,639,927원

배정예산

6,203,920원

공공조달분류

임대*위탁 및 수리서비스 › 사업장 위탁 › 사업장위탁운영서비스

사전규격번호

R26BD00277510

재공고

아니오

출처

나라장터

첨부파일

• HWP · 입찰공고문(SH 전자공고 제2026-0317~0320,0323호)_최종.hwp · 공고규격서
• PDF · 입찰공고문(SH 전자공고 제2026-0317~0320,0323호)_최종.pdf · 공고규격서
• ZIP · 입찰서류.zip · 공고규격서

첨부 내용을 정리한 글 — 자격 · 배점 · 일정 · 발췌 ›

문서 발췌

- 연번 2: 거여리본타운단지 관리사무소 근무인원

- 연번 3: 위례포레샤인13단지 관리사무소 근무인원

- 연번 4: 위례포레샤인18단지 관리사무소 근무인원

- 연번 5: 오금현대백조 관리사무소 근무인원

- 관리인력 현황

Ⅳ. 과업수행기간 및 입주개시일

Ⅴ. 주요 과업내용  주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설, 기타 각종 시설물의 유지보수와 시설물 인계인수 시 인수된 시설물 예비품 대장관리 및 공용부위 주요시설물 보수 이력관리, 안전점검 및 관리, 보수비용이 수반되지 않는 공용부위 및 세대내 전용부위에 대한 경미한 시설물 보수사항 자체 처리  공동주택관리법령 및 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에서 정한 설계도서의 보존, FMS(국토안전관리원 시설물통합정보관리시스템) 상의 유지관리계획, 실적입력 등 일체의 현황 관리, 보수·보강 이력관리 및 안전점검 등, 화재예방, 소방시설 설치· 유지 및 안전관리에 관한 법률에서 정한 자체점검(외부기관 작동기능점검 시 지원), 재난 및 안전관리기본법에 의한 안전점검, 어린이놀이시설 안전관리법에 의한 안전점검 및 정기검사, 기계설비법 및 관련고시에서 규정한 관리주체 의무이행(유지관리지침서 구비, 주기적 설비 점검 및 기록 등), 우리공사 주택안전관리규정에 의한 안점점검 시행 및 기록 유지  임대주택의 공용부분 및 전용부분, 제반시설물 등의 상시적 점검 및 운영상태 모니터링, 하자처리 접수 및 동 내용을 “발주기관”과 시공  업체에 제출하고 시설물의 보수 필요사항 점검 및 발주기관 제출  단지안의 경비, 청소, 소독 및 쓰레기 수거, 조경수 관수 등 수목 관리  관리비 및 사용료의 조정, 징수, 정산과 제공과금의 납부 대행  알뜰시장, 광고료 등등 잡수입(수입금)은 관리규약에 따라 처리(관리비보전 등)  입주자의 복리증진 및 공동이익을 위하여 필요한 사항  관리에 따른 민원의 처리  공공주택특별법 제50조 및 민간임대주택에 관한 특별법 제52조에서 규정한 임차인대표회의 구성 및 임차인대표회의와의 협의 지원  시설물 보수사항의 접수ㆍ처리 및 이력관리를 위한 “발주기관”의 시설물관리정보시스템 (FMIS) 설치운영 및 정보입력, 시설물의 보수 필요사항 제출  입주자 실태조사 및 불법전대업무, 공가세대 관리, 입주․퇴거세대에 대한 시설물 확인, 퇴거세대 공과금 등 정산·반환업무 협조  공동주택관리법 제29조에 의한 장기수선계획수립 및 검토, 조정 협의  관리업무 관련 “발주기관”이 요구하는 각종 자료 제출  계약상대자는 연 단위 사업계획 및 예산안, 사업실적 및 결산서, 월 단위 관리비 부과·조정 및 수납·체납 자료 등 주택관리 위·수탁 약정서에 명시된 관리실적 자료를 기한 내에 제출  중대재해 처벌 등에 관한 법률(2022.01.27.시행) 제4조(사업주와 경영책임자등의 안전 및 보건 확보의무), 제5조(도급·용역·위탁 등 관계에서의 안전 및 보건 확보의무), 동법 시행령 제4조(안전보건관리체계의 구축 및 이행 조치)에서 정한 안전 및 보건 확보의무 사항 수행  안전 및 보건 확보의무 이행 시, 관련 비용은 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제22조(관리비 징수 등) 제1항의 ‘별표3’에 의거 실비만을 관리비로 부과(지출)한다. 다만, 위 법정항목에 포함할 수 없는 비용이 필요할 경우 사전에 반드시 필요성 등에 대한 “발주기관”의 승인을 득하여야 한다.

 안전보건관리비용 집행가능 항목, 청구절차 등 관련 기준은 발주기관이 정하는 바에 의한다  소방시설의 설치 및 관리에 관한 법률에서 정한 자체점검(외부기관 작동기능점검시 지원), 화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률에서 정한 소방안전관리 의무사항 준수  단지 직원을 대상으로 법정의무교육을 관련법령에 따른 교육주기에 따라 실시하고 교육결과(관리감독 결과, 교육결과, 교육사진)를 익월 5일까지 “발주기관”에 통보  기타 공동주택특별법령, 민간임대주택에 관한 특별법령, 공동주택관리법령, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법령, 관리규약 등에서 관리주체의 업무로 정하는 사항과 관리의 품질 향상을 위하여 “발주기관”이 필요하다고 인정하는 사항 또는 그 외에 본 약정이나 별도 합의로 정한 사항 Ⅵ. 과업수행지침  일반사항  본 과업지시서는 공동주택 및 집합건물의 위탁관리 과업내용을 원활히 수행하기 위하여 필요한 사항을 규정하며, 이에 규정되지 아니한 사항은 관계법령, 규정, 각종 시방서 및 우리 공사 관련규정에 의거 담당자와 협의하여 수행하여야 한다.  계약상대자는 계약체결 후 과업에 착수하여야 하며, 위탁개시일로부터 15일 이내에 관리업무 전반에 관한 관리업무 운영계획을 수립하여 우리 공사에게 제출하여야 한다.  과업수행에서 나타나는 문제점과 과업내용 등에 대하여는 수시로 공사와 협의하여야 하며, 관리업무 운영계획 등 주택 관리 위.수탁 약정서에 명시된 주요사항을 우리 공사에 별도 보고하여야 한다.  본 과업지시서에 명시되지 않은 사항이라도 필요하다고 인정하는 사항은 우리 공사와 협의하여 결정하고, 공사가 별도의 추가 과업이 필요하다고 인정할 경우 그 비용은 상호 협의하여 결정하고 해당 내용은 즉시 보완한다.  본 과업 수행 상 우리 공사의 사정에 의하여 계약 내용의 일부 변경이 있을 경우 에는 상호 협의하여 진행 하며, 계약상대자의 고의 또는 과실로 인하여 제3자에게 피해를 주었을 경우 계약상대자가 책임을 지고 손해배상 하여야 한다.  보안사항  계약상대자는 본 과업을 수행함에 있어 알게 된 사실이나 결과 등 일체를 외부로 유출 하여서는 아니 된다.  계약상대자가 과업수행 중 또는 과업종료 후에도 이 과업을 통해 취득한 일체의 정보를 임의적으로 사용 또는 유출함으로써 우리 공사에 손해를 끼친 경우에는 계약상대자가 이에 대한 모든 손해배상책임을 져야 한다.  계약상대자는 정부 및 공사의 보안업무규정 및 관련지침을 준수하여야 한다. Ⅶ. 기타사항  본 과업의 실적자료에 대해 모든 권리는 공사에 귀속되며, 계약상대자는 공사의 허락 없이 대외에 배포 또는 유포할 수 없다.  관리원(관리사무소장 포함)의 임금 및 인원은 근로자 고용안정을 위하여 현 수준으로 임차인대표회의와 임대사업자가 협의하고, 입주민 과반수 이상 동의를 얻어 조정할 수 있으며, 임금 과다 등으로 민원이 발생된 경우 임금 등을 절감할 수 있는 방안을 수립하여 상기 동의 절차와 동일하게 조정하여야 한다.

단, 임차인대표회의 미 구성 시 임대사업자의 승인(협의)과 입주민 과반수 이상 동의로 조정할 수 있다. === 1. 공내역서(오금현대백조).xls ===

설계서(갑)

단지별관리면적현황

단지별 관리면적 산출내역

3. 임대주택의 공용부분 및 전용부분, 제반시설물 등의 상시적 점검 및 운영상태 모니터링, 하자처리 접수 및 동 내용을 “발주기관”과 시공  업체에 제출하고 시설물의 보수필요사항 점검 및 발주기관 보고 4. 단지안의 경비, 청소, 소독 및 쓰레기 수거, 조경수 관수 등 수목 관리 5. 관리비 및 사용료의 조정, 징수, 정산과 제 공과금의 납부 대행 6. 알뜰시장, 광고료 등 잡수입(수입금)은 단지 관리규약에 따라 처리(관리비 보전 등) 7 입주자의 복리증진 및 공동이익을 위하여 필요한 사항 8. 관리에 따른 민원의 처리 9. 공공주택특별법 제50조 및 민간임대주택에 관한 특별법 제52조에서 규정한 임차인대표회의 구성 및 임차인대표회의와의 협의 지원(선거관리위원회 모집공고, 임차인대표회의 사전 의견수렴 및 전달, 회의록 작성 등 행정사무지원) 10. 시설물 보수사항의 접수ㆍ처리 및 이력관리를 위한 “발주기관”의 시설물관리정보시스템(FMIS) 설치운영 및 정보입력, 시설물의 보수 필요사항 제출 11. 입주자 실태조사 및 불법전대업무, 공가세대 관리, 입주․퇴거세대에 대한 시설물 확인, 퇴거세대 공과금 등 정산·반환업무 협조 12. 공동주택관리법 제29조에 의한 장기수선계획수립 및 검토, 조정 협의 13. 관리업무 관련 “발주기관”이 요구하는 각종 자료 제출 14. 기타 공공주택특별법령, 민간임대주택에 관한 특별법령, 공동주택관리법령, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법령, 관리규약 등에서 관리주체의 업무로 정하는 사항과 관리의 품질 향상을 위하여 “발주기관”이 필요하다고 인정하는 사항 또는 그 외에 본 약정이나 별도 합의로 정한 사항 제4조 (성실의무)

① “계약상대자”는 “발주기관”을 대행하여 공동주택 관리에 관계되는 법령 및 관리규약을 준수하면서 선량한 관리자의 주의로 관리업무를 성실하게 수행하여야 한다. ② “계약상대자”는 “발주기관”과 체결된 위·수탁 계약에 따라 채용한 관리사무소 직원 및 관리소장에 대해 근로 계약 및 감독을 성실히 이행하여야 한다. 제5조 (재위탁의 금지) ① “계약상대자”는 제3자에게 관리업무를 재 위탁하여서는 안 되며, 다음 각 호의 사항의 용역 및 공사 등은 공동주택관리법시행령 제25조제1항제1호 및 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부)과 “발주기관”의 주택관리 관련 규정(방침)에 의하여야 한다. 이 경우 용역시행으로 인하여 발생하는 책임은 “계약상대자”가 부담하며, 「중대재해 처벌 등에 관한 법률」제4조 및 제5조, 동법 시행령 제4조에서 정하는 조치를 이행하여야 한다. 1. 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사와 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(어린이집 임대에 따른 잡수입 취득은 제외), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항의 사업자를 선정하는 경우 ② “계약상대자”의 용역업체가 공용시설 또는 다수 입주자에게 재산상 손해를 입히거나 불친절 사례 등으로 민원을 야기한 경우는 “계약상대자”에 대한 평가 시 적용하며, 제1항 규정에 의하여 선정된 용역업체(소속 직원 포함)가 부적격하다고 인정되는 때에는 “계약상대자”에게 이의 변경을 요구할 수 있으며, “계약상대자”는 1개월 이내에 변경 후 “발주기관”에게 서면으로 통지하여야 한다.

③ “계약상대자”는 경비·청소·소독·승강기유지 용역 업무를 직영으로 수행할 경우, 제1항에 의거 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정한 절차를 통해 낙찰·선정된 경우에 한하며, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제22조 제1항의 “별표3”에 의거 용역수행에 직접 드는 비용 외에는 관리비로 부과(지출)할 수 없다. 제6조 (업무감독 및 지시) ① “발주기관”은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제41조제2항 제13호 및 공동주택관리법 시행령 제96조와 본 계약서의 약정에 따른 “계약상대자”의 관리업무 전반(제9조 제11항에 따른 근로조건 보호 이행 관련사항 포함)에 관하여 “발주기관”의 정기(분기 또는 반기) 자체점검 계획 또는 수시 지도점검(전문가 자문 및 컨설팅)을 실시하고 회계장부 등 기타 필요한 자료의 제출을 요구, 조사를 행할 수 있으며, “계약상대자”는 이에 성실히 응하여야 함은 물론 점검결과 지적사항에 대하여는 시정요구일 기한 만료 후 10일 이내에 조치결과를 제출하여야 한다. ② “발주기관”은 제1항의 감독업무를 행하기 위하여 필요한 경우 “계약상대자”의 관리사무소에 감독직원을 파견할 수 있으며, 이 경우 “계약상대자”는 감독직원의 직무수행을 위하여 필요한 조치를 하여야 한다. ③ “발주기관”은 “계약상대자”가 제1항에 따른 지도점검에 협조하지 않을 시, 연장계약을 위한 평가에서 감점을 부여할 수 있다. ④ “발주기관”은 “계약상대자”가 계약서 제4조 제2항의 이행이 미흡하거나, 사고가 발생한 경우 이에 대한 시정 및 조치요구를 할 수 있으며, 적정 조치를 취하지 않는 경우 연장계약을 위한 평가에서 감점하거나 재계약거절 여부에 반영할 수 있다. 제7조 (관리업무 운영계획)

① “계약상대자”는 위탁개시일로부터 15일 이내에 관리업무 전반에 관한 관리업무 운영계획 (이하 “운영계획” 이라 한다)을 수립하여 “발주기관”에게 제출하여야 한다. ② 제1항의 운영계획은 “발주기관”의 승인을 받음으로써 확정되며 “계약상대자”는 운영계획이 정하는 바에 의하여 관리업무를 성실히 수행하여야 한다. ③ “계약상대자”가 운영계획의 내용을 변경하거나 수정하고자 할 때에는 미리 “발주기관”의 승인을 받아야 한다. ④ 제1항의 운영계획은 다음 각호의 사항을 포함하여야 한다. 1. 관리인원(조직도, 단지관리에 필요한 경력, 자격증보유여부 등) 및 관리비 상한선의 책정 2. 관리예산의 편성 및 연간ㆍ월간의 집행계획 3. 제3조 제2호에 따른 안전관리계획 4. “발주기관”의 시설물관리정보시스템(FMIS) 설치 및 운영계획 5. 하자보수 및 시설물 보수에 관한 사항(하자접수 및 처리방법, 시설물 관리 및 점검방법 등) 6. 공동주택관리법시행령, 시설물안전 및 유지관리에 관한 특별법상의 유지관리 및 점검방법 7. 대휴제 실시에 관한 사항 8. 기타 관리업무에 필요한 사항 제8조 (관리기구의 설치 및 시설물 등의 인계인수) ① “계약상대자”는 위탁개시일까지 공동주택관리법 시행령 별표1에서 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 관리기구를 단지 안에 설치하고 관리업무를 개시 하여야한다.

② “발주기관”은 관리기구가 설치되면 “계약상대자”가 관리하여야 할 제반 시설물과 관련 설계도면을 지체 없이 “계약상대자”에게 인계하며 “계약상대자”는 관리기간 중 동 시설물의 유지보수 등 관리에 관한 일체의 책임을 부담한다. ③ “계약상대자”는 관리업무 수행에 필요한 소요비품 및 공기구, 각종 유인물 등 장비 일체를 입주개시일 5일전까지 관리사무소 내에 갖추어야 하며 항상 사용가능하도록 정비·관리하여야 한다. 또한 위 소요비품 등 구입 시 최소범위 내에서 적정가격으로 구입하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의한 비용은 “계약상대자”가 일괄적으로 선구입한 후 관리비로 부과한다. 제9조 (관리사무소직원의 채용) ① “계약상대자”는 “발주기관”이 정한 관리원 배치기준에 따라 직원을 채용하여야 하며 관리사무소는 “발주기관”과 협의하여 위탁개시일 전에 배치하여야 한다. ② “계약상대자”의 관리사무소직원 배치기준일은 다음과 같으며, 근로계약기간 종료일은 특별한 사정이 없는 한 제1조의 위·수탁기간 종료일까지로 한다. 1. 사무인력 : 위탁개시일 (단, 신규개소단지인 경우에는 입주개시 14일전) 2. 기술인력 : 〃 (단, 신규개소단지인 경우에는 입주개시 14일전) 3. 경비인력 : 〃 (단, 신규개소단지인 경우에는 입주개시 3일전) 4. 청소인력 : 〃 (단, 신규개소단지인 경우에는 입주개시일) ③ “계약상대자”는 제2항의 배치기준일 이전에 관리사무소직원을 배치할 수 없다. 다만, “발주기관”의 승인을 받아 공동주택관리법 시행령 별표1의 기술인력에 해당하는 직원을 배치하는 경우는 그러하지 아니하다.

④ “발주기관”은 “계약상대자”가 공동주택관리법 제 64조 제1항에 따라 배치한 관리사무소장은 “계약상대자”의 대행인으로 본다. ⑤ “계약상대자”는 손해배상책임을 보장하기 위한 주택관리사(보) 공제증권, 보증보험증권 또는 공탁증서가 없는 자를 관리사무소장으로 배치하여서는 아니된다. ⑥ “계약상대자”는 관리사무소장이 아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제56조 제1항 제10호 및 제5항에 따라 경비원으로 취업중인 자 또는 취업하려는 자에 대해 본인의 동의를 받아 관할 경찰서에 성범죄 경력 조회를 요청하도록 하고, 조회결과 성범죄 경력자에 대해서는 관리사무소 경비원으로 채용하거나 사실상 노무제공을 하게 할 수 없다. ⑦ “계약상대자”는 “계약상대자”가 채용한 근로자에 대하여 노동 관계법령상의 모든 책임을 부담한다. ⑧ “계약상대자”는 관리업무의 연속성 유지를 위하여 특별한 사정이 없는 한 기존 관리사무소 직원의 고용승계를 위해 노력한다. ⑨ “계약상대자”는 관리사무소장 및 관리사무소 직원의 채용 시 부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률 제82조, 제83조, 제89조 및 동법 시행령 제89조 및 제90조에 해당하는 경우 비위면직자의 취업에 제한을 두어야 하며, 이에 따른 조치를 위하여 "발주기관"이 필요한 자료를 요구하는 경우 협조하여야 한다. ⑩ “계약상대자”는 관리사무소 직원과의 소통 활성화를 위해 노력하고, 노사협의회 설치 등은 「근로자참여 및 협력증진에 관한 법률」에 따른다.

① “발주기관”은 주택 및 제반시설물 등의 하자처리에 관한 “발주기관”의 업무처리 절차를 “계약상대자”에게 알려주며 “계약상대자”는 “발주기관”의 하자처리업무 절차와 동일하게 하자처리업무를 수행하여야 한다. ② “계약상대자”는 “발주기관”의 시설물관리정보시스템(FMIS)과 관련하여 다음 각호의 업무를 행한다. 1. 발생한 시설물 보수내역을 확인하여 시설물관리정보시스템(FMIS)에 즉시 입력 2. 보수처리 완료 후에는 보수상태를 확인하여 시설물관리정보시스템(FMIS)에 즉시 입력 3. 하자·잔손보기 및 시설물 유지보수사항이 발생할 경우 하자발생 시기 및 보수범위를 확인하여 시설물관리정보시스템(FMIS)에 즉시 입력하고 보수요청 ③ “계약상대자”는 입주 후 30일 이내 및 하자담보책임기간 종료 2개월 이내에 입주자로부터 하자접수를 받아야 하며, 접수된 하자는 1근무일 이내에 다음 각 호의 내용을 기재하여 하자보수 의무자(시공업체)에게 하자보수를 요구하고, 완료 후에는 세대 방문 또는 유선으로 완료 여부를 확인 후 시설물관리정보시스템(FMIS)에 입력하여야 한다. 다만, 관리기간 중에 시공업체의 하자담보책임기간이 종료되는 경우에는 그 종료일까지로 한다. 1. 하자보수 의무자는 하자보수 요구 통보받은 후 15일내에 착수하여 지정기간 내에 완료 또는 공동주택관리법에 의한 절차에 의거 하자보수처리계획서를 제출한다.

2. 위 사항을 미 이행할시 “발주기관”이 직접 보수할 수 있으며, 하자보수 의무자에게 구상권이 청구될 수 있다. ➃ “계약상대자”는 하자보수의무자가 하자보수의무를 이행치 아니하는 경우 또는 급수, 전기, 하수관의 기능 마비 등 입주자의 일상생활에 지장을 줄 긴급하고 중대한 하자가 발생하였을 경우에는 지체 없이 “발주기관”에게 통지하고 필요한 응급조치를 취하여야 한다. ➄ “계약상대자”는 하자처리 및 시설물 유지보수 실시요령(별첨2)에 따라 업무를 수행한다. 제14조 (안전관리) ① “계약상대자”는 공동주택관리법령에 의한 안전점검, 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률에서 정한 자체점검, 화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률에서 정한 소방안전관리, 재난 및 안전관리 기본법에서 정한 안전점검, 어린이놀이시설 안전관리법에 의한 안전점검 및 정기검사, 우리공사 주택안전관리규정에 의한 안전점검, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법령에서 정한 안전점검 등을 포함한 “시설물의 안전 및 유지관리계획” 등을 수립하고 시행하여야 한다. ② “계약상대자”는 제1항에 의한 공동주택관리법령 및 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 등에서 정하는 바에 따라 설계도서의 보존, FMS(국토안전관리원 시설물통합정보관리시스템) 상의 유지관리계획, 실적 입력 등 일체의 현황관리, 보수·보강 이력관리 및 안전점검 시, 안전관리계획에 따른 시설별로 안전관리 책임자를 임명하여 책임점검과 안전관리진단을 실시하고 그 결과를 문서로 작성·보관하여야 한다.

③ “계약상대자”는 제3조의 제2호, 위의 제1항 및 제2항에 정한 업무를 소홀히 하여 관계기 관으로부터 지적 또는 행정처분을 받을 경우, 과태료 납부 등 이에 관한 일체의 책임을 부담하여야 한다. ④ “계약상대자”는 제2항에 의한 책임점검과 안전관리진단의 결과 위해가 발생할 우려가 있다 고 인정되는 경우에는, 당해시설의 이용제한 또는 보수 등의 필요한 조치를 하여야 한다. ⑤ 시공업체 또는 입주자등 제3자의 책임 있는 사유로 인하여 안전사고가 발생한 경우 “계약상대자”는 즉시 자기부담으로 긴급복구를 한 후 구상권을 행사하며, “발주기관”은 “계약상대자”의 구상권에 대하여 시공업체 또는 입주자 등 책임 있는 자에 대한 손해배상청구권 또는 구상권 행사에 대하여 적극 협조한다. ⑥ 승강기 안전관리법 제29조제1항에 의한 승강기 운행관리자를 선임하여 승강기 안전운행에 만전을 기하여야 한다. 또한, 승강기 유지보수업체를 통한 보수를 감독하고, 고장 및 보수 내역을 기록·관리하여야 한다. ⑦ “계약상대자”는 “발주기관”으로부터 제반시설물을 인수받은 후 안전사고로 인한 피해 복구비 부담과 손해액배상 및 제반시설물의 유지보수 등 관리에 관한 책임은 책임당사자가 부담하며, 상호 책임이 없는 불가항력 등 사유에 기한 경우에는 “발주기관”과 “계약상대자”가 협의하여 처리한다. ⑧ “계약상대자”는 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률에서 정하는 시설에 관한 소방시설 등의 자체점검계획을 수립․시행하여야 한다.

③ 제2항 단서 부분 안전보건관리비용 집행가능 항목, 청구절차 등 관련 기준은 발주기관이 정하는 바에 의한다 제15조 (관리업무의 인계․인수) ① “계약상대자”는 본 계약이 성립되고 또한 제1조의 계약기간이 종료될 때에는 지체 없이 공동주택관리법 시행령 제10조의 규정에 의거 관리업무를 인계인수하여야 한다. ② “계약상대자”는 관리기간 종료 등의 사유로 관리업무인계시 인계·인수서류를 작성하여 서명, 날인하고 관리비예치금(선수금)과 관리비 정산잔액, 설계도서, 장비내역, 회계 및 안전관리 등 제반서류와 공기구비품 등 장비를 포함한 시설물 일체를 사용가능한 상태로 인계하여야 하며, 당해 공동주택의 관리에 필요한 제반사항을 알려주어야 한다. ③ “계약상대자”는 관리기간 중이더라도 “입주자” 또는 “발주기관”이 적법한 절차에 따라 관 리업무의 인계를 요구한 경우에는 지체 없이 “입주자” 또는 “발주기관”이 선정한 주택관리 업자(자치관리기구 포함)에게 관리업무를 인계하여야 한다. ④ “계약상대자”는 관리비 착오집행 등 부적정한 업무처리가 있을 경우에는 지체 없이 원상복구 조치를 하여야 한다. ⑤ 제1항의 관리업무 인계인수의 경우, “계약상대자”는 종전 관리업체와 인계인수 후 인계인수 부본 1부를 “발주기관”에게 제출하여야 한다. 제16조 (관리종료시의 긴급처리) ① “계약상대자”는 관리기간이 종료되더라도 “발주기관”이 불가피한 사정으로 관리업무를 수행할 수 없을 경우에는 “발주기관”이 관리업무를 수행할 수 있을 때까지 관리 업무를 계속 처리하여야 한다. 이 경우에는 이 약정에 의한 관리기간을 연장한 것으로 본다.

1. “계약상대자” 또는 “계약상대자”의 고용인이 고의·과실에 인하여 건물 또는 시설물에 손해를 입혔을 때 2. “계약상대자” 또는 “계약상대자”의 고용인이 고의·과실로 인하여 입주자등에게 손해를 입혔을 때 3. “계약상대자” 또는 “계약상대자”의 고용인이 고의·과실로 인하여 안전사고나 금전사고를 입혔을 때 ② “계약상대자”가 제1항의 손해배상을 하지 않을 경우에는 “발주기관”은 매월 지급하는 위․ 수탁관리수수료, “계약상대자”가 예치한 계약보증금의 순서로 우선 공제한다. ③ 제1항, 제2항에도 불구하고 “계약상대자”는 “발주기관” 또는 입주자 등이 다음 각 호의 사유로 손해를 입었을 때에는 그 변상의 책임을 지지 않는다. 1. 천재지변 또는 불가항력적인 사고 2. “발주기관” 및 입주자 등의 귀책으로 발생하는 사고 제20조 (대휴제 실시 및 노사분규 예방 조치) ① “계약상대자”는 관리업무의 공백이 발생되지 않도록 연중무휴로 관리사무소를 운영․유지하여야 한다. 이를 위하여 관리사무소장 및 관리사무소 직원에 대하여 대휴제를 실시하여야 하며, 휴가, 병가 등으로 결근자 발생 즉시 직무대행자를 지정하고 특히, 퇴직 등으로 결원 발생시 즉시 충원하여야 한다. ② 노사분규 등으로 입주자 주거생활의 불편 등(난방, 급탕, 기타 제반사항) 예기치 않은 문제 발생시, “계약상대자”는 지체 없이 “계약상대자”의 인력을 투입하여 불편해소에 최선을 다하여야 하며, 급여 및 복리 후생 등 노사관계에 직․간접적인 영향을 줄 수 있는 사항에 대하여 “계약상대자”가 책임을 지며, 분규를 예방 및 해소토록 적극적으로 조치하여야 한다.

③ “계약상대자”는 근무직원의 휴가 등 복리에 최선을 다하여야 하며 관리소장의 휴가․교육 및 업무를 위한 장기출장 등에 대하여는 “발주기관”에 통지한 후 시행한다. 제21조 (협조의무) ① “계약상대자”는 “발주기관”이 다음 각 호의 업무수행 시 적극적으로 협조하여야 한다. 1. 입주자 실태조사 및 불법전대업무 등 각종사항 안내 2. 임대주택 당첨자 또는 입주예정자가 공휴일 등에 세대방문 시 키 불출 및 세대안내 (공공주택 특별법 시행령 제46조의2 및 동법 시행규칙 제32조의2에 따른 임차인에 대한 설명 및 확인사항 포함) 3. 임대보증금 임대료 등 제부금 고지서 배부 4. 각종 입주자 불편사항 전달(세대 내 전용부위 누수 등 장기미처리 하자민원 관련 사항 포함) 5. 입주자를 위한 협조사항 6. 기타 단지 관리를 위하여 필요한 사항 ② “계약상대자”는 관리업무를 수행하는데 있어 다음 각 호의 사항에 대하여 적극적으로 협조하여야 한다. 1. 관리업무 관련 대․내외 각종 자료 제출(시설물 수선유지보수 및 감사, 국회, 시의회 등) 2. 입주자 강제집행에 따른 협조(인력지원, 시설물점검 등), 공가세대 관리, 입주․퇴거세대 에 대한 시설물 확인, 퇴거세대 공제금 정산·반환업무 협조 3. 관리사무소장 및 관리사무소 직원(경비원, 환경미화원 포함)에 대해 정기(월1회 이상) 및 수시로 친절 교육과 업무교육 실시

바. 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고, 근로자의 처우개선과 인권존중을 위하여 노력해야 하며, 해당 업무 이외에 부당한 지시를 하거나 명령을 할 수 없도록 하여 공동주택 근로자의 권익이 보호될 수 있도록 노력한다. 사. 관리주체가 변경된 경우 기존 관리직원(관리·경비·청소원)은 공동주택 관리업무의 연속성 및 고용안정을 위하여 새로운 용역업체(관리·경비·청소)에 고용을 승계하도록 노력하여야 한다. 다만, 불성실 등으로 민원이 발생되거나 직원으로서의 자질이 부족하다 판단되는 직원은 제외할 수 있다. 아. 고용승계가 결정된 기존 관리직원(관리·경비·청소원)의 연속 근무에 한해서만 승계하고, 퇴직금 및 연차수당 승계사항은 임차인대표회의 및 입주자 등의 간담회를 통하여 결정하도록 한다. 첨부2)

하자처리 및 시설물 유지보수 실시요령

1. “계약상대자”는 하자의 발견과 처리에 최선을 다하여 입주자의 생활에 불편이 없도록 하여야 하며, 다음 각 호의 정한 시기에 입주세대(입주예정세대)를 방문, 또는 기타의 방법으로 하자 및 보수사항 등을 점검하여야 한다. 가. 주택관리규정에 의한 입주대비 점검 시(공가세대 재공급시, 공공주택특별법 시행규칙 제32조의 2사항 포함) 나. 입주일로부터 30일 이내 다. 시공업체의 하자담보책임기간 종료 2개월 이내 라. 임차인 또는 임차인대표회의 신고에 의한 하자보수사항 발생 시

2. “계약상대자”는 시공업체가 하자담보책임기간 중에 있을 때는 다음 각 호의 기간 이내에 하자보수를 요구하여야 하며, 필요시 그 내용을 “발주기관”에 지체 없이 통지하여야 한다. 가. 공가세대 재공급시 입주대비점검에 의하여 발견된 하자는 입주대비점검 완료후 2일 이내 나. 공가세대 재공급시 호별방문에 의하여 발견된 하자는 하자 발견일로부터 3일 이내 다. 임차인 또는 임차인대표회의에 의하여 접수된 하자신고 접수일로부터 2일 이내 3. “계약상대자”는 입주대비점검(공가세대), 임차인 또는 임차인대표회의 신고, 호별방문(공가세대) 및 하자정기점검 등에 의하여 발견된 하자에 대한 처리여부를 다음 각 호의 정한 시기까지 확인하여야 한다. 가. 해당 공공임대주택의 입주 전까지(공가세대 재공급시) 나. 시공업체의 하자담보책임기간 종료일까지 다. 임차인 또는 임차인대표회의 신고일로부터 15일 이내 4. “계약상대자”는 시공업체가 하자담보책임기간 중에 있을 때는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제70조(하자 검사) 및 공사계약일반조건 제10절 제3호(하자검사)에 의거 하자담보책임기간 중 연 2회상 정기적으로 하자검사 및 하자담보책임기간 만료되기 14일 전부터 만료일까지의 기간 중에 실시하는 최종검사 시 다음 각호 사항에 대하여 협조하여야 한다.

가. 사업주체 및 시공업체 등과 하자검사 및 최종검사 시 합동점검 나. 합동점검 시 지적된 하자내용을 “발주기관”에 통지 다. 하자검사 및 최종검사 시 지적된 하자보수사항에 대하여 조치여부 확인 5. “계약상대자”는 다음 각호의 긴급보수를 하여야 할 하자가 발생한 경우에는 지체 없이 지정보수업자에게 보수하도록 조치하거나, “발주기관”과 협의하여 조치하여야 한다. 가. 급수공급이 불가능한 경우 나. 전기공급이 불가능한 경우 다. 하수관의 기능마비를 초래하는 경우 라. 혹한기 난방불량(보일러가동장치)인 경우 마. 가스유출인 경우 바. 전기선의 누전, 접지불량인 경우 사. 입주자 불편사항이 큰 누수인 경우 아. 기타인명이나 재산에 심각한 손해를 끼칠 수 있는 하자인 경우 6. “계약상대자”는 관리사무소에 하자신고 접수창구를 설치하고 입주자가 쉽게 식별할 수 있도록 “하자신고”라는 표지판을 부착하며, 신고된 하자내용이 누락되지 않도록 시설물관리정보시스템(FMIS)을 활용하여 접수 및 관리한다. 또한, 입주자신고 및 하자점검제도 등에 의해 발견된 하자내용은 하자와 잔손보기로 구분하여 시설물관리정보시스템(FMIS)에 즉시 입력하고 하자내용은 반드시 확인, 관리한다.

가. 시설물관리정보시스템(FMIS) 입력 및 조치결과에 대한 확인 등은 “발주기관” 시설물 담당자와 긴밀하게 협조하여 시행한다. 나. 하자사항을 공종별, 유형별로 구분하여 집계하여 입력한다. 다. 하자발생의 건수계산은 하자발생 부위별로 산정하고 수목하자는 수목 1주를 1건의 하자로 간주하되 관목류는 한 무더기를 1건으로 본다. 라. 중요하자사항이나 발생빈도가 많아 시공, 공법, 설계, 자재개선이 필요한 하자사항은 반드시 하자발생 요인을 분석하여 제출(사진 첨부)한다. 7. “계약상대자”는 경미한 보수사항(잔손보기)은 즉시 보수하고 하자사항은 시공자에게 요구하여 보수하며, 점검결과 시설물의 위험요소나 파손상태가 계속 진행되어 안전사고가 우려 될 때에는 이를 방지하기 위한 응급조치를 실시하고 “발주기관”에게 즉시 보고하여 진단 및 지시를 받아야 한다. 8. “계약상대자”는 공동주택관리법 제36조 제3항에 따라 전유부분의 하자담보책임기간이 공공주택특별법에 의한 임차인에게 인도(입주)한 날부터 기산되므로 임차인의 최초 입주일을 기록, 관리하여야 한다. 가. 전유부분 : 입주자(공공주택특별법에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날 나. 공용부분 : 주택법 및 건축법에 따른 사용검사(사용승인)일(임시 사용승인일 또는 동별 사용검사일 포함)

9. “계약상대자”는 오·배수관의 막힘 원인이 되는 식용류, 삼겹살 기름 등 유지성분, 음식 물찌꺼기, 이물질 등 투입 행위를 자제하도록 적극 홍보하고 아래 표에 의거 정기점검 및 청소 등을 실시하여야 한다.

□ 임대주택 오·배수 배관 관리 10. “계약상대자”는 관리시설에서 배출되는 오염물질이 법정 배출허용 기준에 적합하도록 관리하여야 한다.

□ 대상시설별 관리기준 11. “계약상대자”는 관련규정에 의한 안전점검의 종류별 시기에 따라 점검을 시행하고 그 점검결과를 제출하여야 하며, 안전사고 등 긴급을 요하는 사항에 대하여는 “발주기관”에 통지한다.

□ 안전점검 종류별 점검기준 첨부3)

안전·보건확보 의무사항

1. “계약상대자”의 안전 및 보건 확보 의무사항(중대재해처벌법 제4조) 1) 재해예방에 필요한 인력·예산·점검 등 안전보건 관리체계의 구축 및 그 이행 2) 재해 발생 시 재발방지 대책의 수립 및 그 이행 3) 중앙행정기관·지자체가 관계 법령에 따라 개선, 시정 등을 명한 사항 이행 4) 안전·보건 관계 법령에 따른 의무이행에 필요한 관리상의 조치 2. 안전보건교육 1) “발주기관”은 “계약상대자”가 행하는 근로자의 안전보건 교육에 필요한 장소의 제공, 자료의 제공 등 필요한 조치를 하여야 한다. 2) “계약상대자”가 교육 강사, 기자재 등을 요청할 경우 “발주기관”은 이에 적극 협조하여야 한다. 3) “발주기관”은 “계약상대자”의 사업주가 근로자에게 실시한 안전보건교육 현황을 확인하여야 한다. 3. 위험성평가 1) “발주기관”은 용역 시작 전에 위험성평가를 실시한 후 미리 위험성을 감소시키고, “계약상대자”가 작업공정에 대한 위험을 사전에 인지하도록 위험성평가 결과를 “계약상대자”에게 제공한다. 2) “발주기관”은 “계약상대자”에게 위험성평가 방법에 대한 교육을 실시하는 등 “계약상대자”가 위험성평가를 실시할 수 있도록 지원한다. 4. 안전보건협의체 구성·운영 1) “발주기관”은 “계약상대자”와 안전보건협의체를 구성·운영한다. 2) 협의체는 작업의 시작 시간, 작업 또는 작업장 연락방법, 사고발생 위험시의 대피방법, 위험성 평가 실시, 작업자 간의 연락방법 및 작업공정의 조정에 관한 사항을 협의한다. 5. 안전보건 점검

1) “발주기관”은 그가 사용하는 근로자, 그 외 관계수급인 및 관계수급인이 사용하는 근로자와 함께 2개월 또는 분기에 1회 이상 작업장에 대한 합동 안전보건점검을 실시한다. 2) “발주기관”은 작업장에 대한 순회점검을 2일 또는 1주일에 1회 이상 실시하여야 하며, “계약상대자”는 순회점검을 거부·방해 또는 기피하여서는 안 되며, 점검결과 “발주기관”의 시정요구가 있으면 이에 따라야 한다. 6. 안전보건정보 제공 1) “발주기관”은 위험물질 및 관리대상 유해물질을 제조·사용·운반·저장하는 화학설비 및 그 부속설비의 개조·분해·내부 작업에 관해서는 다음의 안전보건에 관한 정보를 작업이 시작되기 전까지 제공한다. ① 화학설비 및 그 부속설비에서 제조·사용·운반 또는 저장하는 위험물질 및 관리대상 유해물질의 명칭과 해당 유해성·위험성 ② 화학설비 및 그 부속설비의 개조·분해·내부 작업에 대한 안전보건상의 주의사항 ③ 위험물질 및 관리대상 물질의 유출 등 사고가 발생한 경우에 필요한 조치 내용 2) “계약상대자”는 위탁받은 작업을 재위탁하는 경우 제공받은 문서의 사본을 작업이 시작되기 전까지 재하수급인에게 제공한다. 3) 정보를 제공한 자는 해당 근로자가 제공된 정보에 따라 필요한 조치를 받고 있는지 확인하여야 한다. 7. 공사기간 등 준수(건설공사의 경우) 1) “발주기관”은 공사비를 줄이기 위해 위험성이 있는 공법을 사용하거나, 정당한 사유 없이 공법을 변경하여서는 안 된다.

2) “발주기관”은 설계도서 등에 따라 산정된 공사기간을 단축하여서는 안 된다. 3) “계약상대자”가 안전보건 확보를 위해 공법 변경, 가시설 설계의 보강 등을 요청할 경우 “발주기관”은 이에 적극 협조하여야 하며, 이에 따라 증가된 비용에 대해서 도급금액에 적극 반영하여야 한다. 8. 위생시설 등의 협조 1) “발주기관”은 근로자의 건강을 보호하기 위하여 “계약상대자”에게 위생시설을 제공하거나 자신의 위생시설을 이용할 수 있도록 적절한 협조를 하여야 한다. ※ 위생시설 : 휴게시설, 세면시설, 목욕시설, 세탁시설, 탈의시설, 수면시설 2) “발주기관”과 “계약상대자”의 사업주는 근로자가 쾌적한 작업환경에서 업무를 수행할 수 있도록 상호 노력한다. 9. 안전보건조치 이행 1) “발주기관”은 관계수급인 또는 관계수급인의 근로자가 해당 작업과 관련하여 법 또는 법에 따른 명령을 위반한 경우에 그 위반행위를 시정하도록 필요한 조치를 하여야 하며, “계약상대자”와 “계약상대자”의 근로자는 정당한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다. 2) “발주기관”과 “계약상대자”는 산업안전보건위원회가 심의·의결 또는 결정한 사항을 성실하게 이행하여야 한다. 10. 경보체계 운영과 대피방법 등 훈련 1) “발주기관”은 “계약상대자” 근로자와 작업장소에서 발파작업, 화재·폭발, 토사·구축물 등의 붕괴 또는 지진 등을 대비하여 상호간에 연락체계 및 신호방법을 정하고 대피방법에 따라 정기적인 교육·훈련을 실시한 후 개선사항을 보완하여야 한다.