입찰공고상세[용역] · 마감
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국유지 장기대부를 활용한 개발사업 전략 수립‧자문 용역
유찰 · 한국자산관리공사 · 경영·조직 진단
- 결과
- 유찰
- 참가
- 0곳 · 개찰 10/01(목)
요약 AI 요약
국유지를 장기대부 방식으로 개발하는 사업을 추진하기 위해 민간사업자 모집·선정과 사업제안 검토를 지원하고, 장기대부 기본계획과 사업계획을 구체화하며 공정한 민간사업자 선정절차를 마련·실행하는 용역이다. 공모지침서 작성부터 우선협상대상자 선정, 협상, 사업협약 체결까지 전 과정을 지원한다.
- 사업현황 및 기초자료 조사(개발후보지 발굴, 법률 검토, 과업 로드맵 수립)
- 민간사업자 제안서 검토 및 종합 평가(개발계획·운영계획·사업비 등)
- 전문 연구기관 대응 및 관계기관 협의 지원
- 장기대부 기본계획 수립(개발 기본방향, 사업구조, 대부조건, 리스크 관리)
- 사업계획서 작성 및 사업타당성 분석
- 민간사업자 선정기준·절차 마련, 공모 시행, 우선협상대상자 선정·협상·사업협약 체결 지원, 국유지 장기대부 개발사업 확대·고도화 방안 마련
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사업 내용 · 이 공고에 든 일
중심 · 국유지 장기대부 개발사업 전략 수립·자문 용역
용역 › 경영·전문 컨설팅 › 경영·조직 진단
국유지 장기대부 개발사업의 전략 수립, 민간사업자 공모·선정, 사업타당성 분석, 협상·협약 체결 지원 등 부동산 개발사업 전반에 대한 자문 용역으로, 회계법인(대표사)과 법무법인(분담사)이 공동수급하여 수행하는 경영·전문 컨설팅 성격의 일이다.
- 사업현황 및 기초자료 조사(개발후보지 발굴, 법률 검토, 과업 로드맵 수립)
- 민간사업자 제안서 검토 및 종합 평가
- 전문 연구기관 대응 및 관계기관 협의 지원
- 장기대부 기본계획 수립
- 사업계획서 작성 및 사업타당성 분석
- 민간사업자 선정기준 및 절차 마련
- 민간사업자 선정 공모 및 시행
- 사업제안서 평가 및 우선협상대상자 선정
- 우선협상대상자 협상 및 사업조건 확정
- 사업협약안 작성 및 협약 체결 지원
- 국유지 장기대부 개발사업 확대 및 고도화 방안 마련(리츠·펀드 등 신사업 모델 발굴, 국외사례 벤치마킹)
- 법률 검토(국유재산법령, 개발 관련 법령, 국가계약법령 등)
평가 · 배점
기술 : 가격 — 기술 70점 · 가격 30점
협상 대상 기준 · 기술능력 평가점수가 기술능력 평가분야 배점한도의 85%인 59.5점 이상인 자를 협상적격자로 선정
| 평가 항목 | 배점 |
|---|---|
| 사업수행 실적 | 10점 |
| 경영상태 | 5점 |
| 사업수행계획 | 25점 |
| 기술 및 지식능력 | 10점 |
| 수행 인력 및 조직 | 15점 |
| 사후지원 우수성 | 5점 |
| 제안가격 | 30점 |
| 합계(항목을 더한 값) | 100점 |
참가 자격 · 제한
- 업종제한
- 회계법인(1200) 그리고 법무법인(2305) 또는 회계법인(1200) 그리고 법무법인(유한)(2307) 또는 회계법인(1200) 그리고 변호사사무소(1514) 또는 법무법인(2305) 그리고 공인회계사사무소(3601) 또는 법무법인(유한)(2307) 그리고 공인회계사사무소(3601) 또는 변호사사무소(1514) 그리고 공인회계사사무소(3601)
- 지역제한
- 제한 없음
- 공동수급
- 분담이행
- 입찰참가 제한
- 없음
- 실적경쟁 · PQ
- 실적경쟁
- 국제입찰
- 국내입찰
- 제출 방법
- 전자입찰
입찰 일정
| 진행 | 일시 | 남은 날 |
|---|---|---|
| 공고 게시 | 09/18(금) | 지남 |
| 입찰서 제출 시작 | 09/22(화) 10:00 | 지남 |
| 입찰참가자격 등록 마감 | 09/29(화) 18:00 | 지남 |
| 입찰서 제출 마감 | 09/30(수) 17:00 | 지남 |
| 개찰 | 10/01(목) 13:06 | 지남 |
가격
- 추정가격
- 1,453,334,091원
- 배정예산
- 1,598,667,500원
- 예정가격 방식
- 비예가
공고 정보
- 공고종류
- 등록공고 (일반공고)
- 게시일
- 09/18(금)
- 공고번호
- R26BK01736838-000
- 참조번호
- 개발혁신지원처-3658
- 공고기관
- 한국자산관리공사
- 수요기관
- 한국자산관리공사
- 계약방법
- 제한경쟁
- 낙찰방법
- 협상에의한계약
- 계약유형
- 총액계약
- 예정가격 방식
- 비예가
- 추정가격
- 1,453,334,091원
- 배정예산
- 1,598,667,500원
- 공공조달분류
- 교육 및 전문직종/기술서비스 › 회계서비스 › 회계서비스
- 사전규격번호
- R26BD00271977
- 재공고
- 아니오
- 출처
- 나라장터
첨부파일
- PDF · 1-1. 용역입찰설명서(긴급).pdf · 공고규격서
- HWP · 1-2. 용역입찰설명서(긴급).hwp · 공고규격서
- HWP · 2. 과업내용서.hwp · 공고규격서
- HWP · 3. 제안요청서.hwp · 공고규격서
- PDF · 4. 긴급입찰공고 사유서(날인본).pdf · 공고규격서
- HWP · 5. 한국자산관리공사 계약 부속서류.hwp · 공고규격서
- PDF · 6. 건설관리홈페이지 사용자매뉴얼(협상제안서신청).pdf · 공고규격서
문서 발췌
과업·요구
Ⅰ. 용역 개요 1. 용역명 :「국유지 장기대부를 활용한 개발사업 전략 수립‧자문 용역」 2. 추정용역비 : 금1,598,667,500원(VAT포함) 3. 과업기간 : 착수일로부터 24개월(과업기간은 민간사업자 공모・선정 일정 및 기타 발주기관의 요청 등에 따라 변경될 수 있음) 4. 주요 추진과제 (상세내용. 과업내용서 참조)
| 구분 | 용역과업 | 주요내용 |
|---|---|---|
| ① | 사업현황 및 기초자료 조사 | 개발후보지 발굴, 법률 검토, 과업 로드맵 수립 등 |
| ② | 민간사업자 제안서 검토 및 제안서 종합 평가 | 민간사업자 모집, 사전 협의, 개발계획・운영계획・사업비 등 종합 검토 및 평가 |
| ③ | 전문 연구기관 대응 및 관계기관 협의 지원 | 전문 연구기관 제출자료 작성, 제출자료에 대한 질의・응답 등 관련기관 대응 |
| ④ | 장기대부 기본계획 수립 | 개발 기본방향, 사업구조 설정, 대부조건, 각 단계별 리스크 관리 등 기본계획 수립 |
| ⑤ | 사업계획서 작성 및 사업타당성 분석 | 장기대부 기본계획을 포함한 사업계획 수립 및 사업계획서 작성, 타당성 분석 등 |
| ⑥ | 민간사업자 선정기준 및 절차 마련 | 민간사업자 공모 기준 마련, 발주기관 내부 지침 마련 등 |
| ⑦ | 민간사업자 선정 공모 및 시행 | 공모 전략 수립, 공모지침서 작성, 평가위원 관리, 공모 시행 지원 등 |
| ⑧ | 사업제안서 평가 및 우선협상대상자 선정 | 평가체계 설계, 평가위원회 운영 지원, 우선협상대상자 선정 지원 |
| ⑨ | 우선협상대상자 협상 및 사업조건 확정 | 협상 조건 마련 및 협상 실시, 차순위 협상대상자 관리 |
| ⑩ | 사업협약안 작성 및 협약 체결 지원 | 협상 내용에 따른 협약안 작성 및 협약 체결 지원 |
| ⑪ | 국유지 장기대부 개발사업 확대 및 고도화 방안 마련 | 국유지 장기대부 기반 신사업 모델 발굴, 검토, 국외사례 벤치마킹 및 사업화 방안 마련 등 |
| 항 목 | 작 성 방 법 |
|---|---|
| Ⅰ. 제안개요 | |
| 1. 제안배경 및 목적 | ∙ 제안사는 대상업무 범위를 정확히 파악하여 본 사업에 대한 제안의 목적 및 배경, 수행범위, 추진방향 및 추진전략, 기대효과 등을 명확하게 기술 |
| 2. 사업추진 대상 및 범위 | |
| 3. 사업수행 전략 및 수행 방법 | |
| 4. 제안의 특징 및 장점 | |
| 5. 사업수행 기대효과 | |
| Ⅱ. 제안사 현황 | |
| 1. 일반현황 (붙임 서식 참조) | ∙ 제안사의 일반현황 및 주요연혁, 최근 3년간의 자본금 및 부문별 매출액, 실적, 컨설턴트 보유현황 등을 명료하게 제시 |
| 2. 조직 및 인원 (붙임 서식 참조) | ∙ 제안사의 전체 조직도 및 인원(기술자 등급 포함) 작성 ∙ 제안사의 조직별 업무기능을 작성 |
| 3. 자본금 및 매출액 | ∙ 기업신뢰도 평가기준으로 제안사의 최근 3년도 자기자본, 자본대비 매출액 등을 작성 |
| 4. 주요사업내용 | ∙ 제안사의 부동산 개발사업 민간사업자 공모, 선정 등과 관련한 사업분야 및 사업내용을 작성 |
| Ⅲ. 사업수행 기술 분야 | |
| 추진 목표 | ∙ 본 사업과 관련한 방향 및 전략 제시 ∙ 본 사업관련 제안사의 추진목표 및 추진방향 등 제시 |
| 사업수행방법론 및 추진절차 | ∙ 본 사업을 성공적으로 추진하기 위한 사업수행 방법론과 단계별 추진절차를 제시 |
| 추진 전략 | ∙ 효과적인 민간사업자 선정기준 및 선정 추진 방안을 위한 기술전략(법률 지원 사항 포함)을 제시하고 인적, 물적, 자원의 확보 및 활용 방안과 관련된 사업 추진전략을 기술 |
| 세부사업 수행내용 및 방안 | ∙ 민간사업자 모집, 공모, 선정(사업협약 체결) 및 법률 검토, 발주기관 내부 기준 마련 등 과업내용서를 기준으로 본 사업의 세부사업 수행내용 및 수행방안 제시 |
| Ⅳ. 사업관리부문 | |
| 사업수행조직 및 운용방안(붙임서식참조) | ∙ 본 사업을 수행할 조직 및 업무분장 내용을 상세히 제시 필요(용역 책임자는 임원급으로 제시) ∙ 프로젝트 추진팀의 조직구성 방안을 제시하되 조직 구성도와 등급별 인력, 수행업무, 수행기간, 직책 등이 포함된 인력투입 계획을 기술 |
| ∙ 인력구성은 효율적인 과업 수행을 위해 능통한 전문기술 소지자들로서, 특히 사업책임자 및 프로젝트관리자는 민간사업자 선정 등 유사과제 경험이 많은 자로 구성이 필요하며 탄력적 인력확보 방안도 포함 ∙ 본 사업을 수행할 투입인력(PM, PL, 주요기술자 등)에 대한 이력사항을 제시 ∙ 프로젝트 참여자들은 상주, 비상주를 구분하여 부문별, 기술자 등급별로 경력 및 이력사항을 정확하고 상세히 기술(성명, 소속, 최종학력, 해당분야 근무경력, 보유 자격증 현황, 목표투입공수(M/M)) | |
| 2. 품질보증 및 위험관리방안 | ∙ 용역 사업의 품질을 보증할 수 있도록 조직, 방법, 절차, 내용 등 제시 ∙ 위험요소, 위험관리 등의 방법, 절차, 내용 제시 |
| 3. 산출물 관리방안 | ∙ 제안서의 사업 추진 방법론에 근거한 공정 단계별 산출물의 종류, 내역, 제출시기 등 기술 ∙ 산출물 형상관리 방안 기술 |
| 4. 일정/진도관리 방안 | ∙ 프로젝트 추진예정 일정을 참조하여 추진일정을 상세히 기술 ∙ 단계별 일정, 우선순위, 소요자원 분배계획 제시 ∙ 업무진척보고(주/월간, 수시보고, 중간 및 완료보고) 및 검토, 승인절차에 대한 진도관리 방안 기술 |
| 5. 의사소통 관리방안 | ∙ 프로젝트 기간 동안 이루어질 보고 및 검토계획 등의 제안사와 발주자 간의 의사소통방법을 상세하게 기술 ∙ 월간, 주간, 일일, 수시 보고, 단계별 검토회의 및 이슈해결 절차 등을 기술 ∙ 사업 주체 간 이견발생 시 관리방안 |
| 6. 자료 및 보안관리방안 | ∙ 보안관련 규정에 따른 보안업무 방안 ∙ 기밀 보안 대책과 프로젝트 참여요원에 대한 보안의식 고취방안 제시 |
| Ⅴ. 사업 지원부문 | |
| 1. 교육 및 지원계획 | ∙ 본 사업의 성과물을 이해시키기 위한(지속적 변화관리) 교육 및 지식이전 방안 제시 ∙ 정부, 발주기관과의 원활한 협력을 위한 지원계획, 신속 대응을 위한 운영방안 |
| 2. 사후관리방안 | ∙ 용역 종료 후에도 발주기관 요구사항에 대한 지원체계, 대응계획, 민간사업자와의 계약서 검토 등 |
| Ⅵ. 기타사항 | |
| 추가제안 사항 | ∙ 본 사업을 성공적으로 수행하기 위해 제안사에서 추가적으로 제안하는 사항 |
| 제안내용 조견표 | ∙ 모든 제안되는 내용에 대한 조견표를 작성하여 제출(제안요청서내용, 제안요청서 해당페이지, 요청내용 충족여부, 제안서 해당페이지 등) (붙임서식참조) |
배점·평가
| 평가항목 | 평가기준 | 배점 | 비 고 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 기 술 능 력 평 가 (70) | 정량적 평가 (15) | 사업수행 실적 | - 입찰공고일 기준 최근 5년 이내 유사 사업수행 실적 | 10 | |
| 경영상태 | - 공인 기업신용평가기관 기업신용평가 (입찰공고일 전일 기준 최근 1년 이내) | 5 | |||
| 정성적평가 (55) | 사업수행계획 | - 과업목표 및 내용에 대한 이해도 - 과업부문별, 단계별 추진일정과 세부 추진 계획의 구체성, 타당성 및 실현가능성 - 과업수행에 활용할 방법론(기법) 및 절차의 우수성·효율성 및 적용가능성 - 제안요청서와의 부합성 | 25 | 평가 위원회 | |
| 기술 및 지식능력 | - 조직ㆍ연구인력ㆍ지식보유ㆍ네트워크 등 인프라 현황 및 용역수행기관으로서의 강점ㆍ역량 등 | 10 | |||
| 수행 인력 및 조직 | - 과업수행 추진조직 및 투입인력 구성의 적정성 - 투입인력 운영계획의 타당성ㆍ적정성 - 투입인력의 전문성ㆍ유사용역 수행 경험 및 능력, 자격증 등 | 15 | |||
| 사후지원 우수성 | - 용역 종료 후 자문, 지원 등 사후관리계획의 우수성ㆍ적정성 - 용역관련 사후 지원 가능사항 | 5 | |||
| 입찰가격 평가(30) | 제안가격 | ◦재정경제부 계약 예규, 협상에 의한 계약체결 기준 <별표> 주1의 입찰가격 평점산식에 따름 | 30 | ||
| 합 계 | 100 |
| 구분 | 평 가 내 용 | 배점 | 비고 | |
|---|---|---|---|---|
| 정량적 평가 (15) | 사업수행 실적 | ▪사업수행실적 * 하단의 사업수행실적 평가기준 참조 * 심사항목은【서식11】최근 5년간 제안사 사업수행 실적에 의하여 평가 * 해당증빙 자료【서식12】사업수행 실적 증명서 미제출시 평가대상 제외 | 10 | 15 |
| 경영상태 | ▪입찰공고일 기준 최근 1년 이내 * 신용평가등급에 의한 신인도 평가기준 적용 | 5 |
| 구 분 | 평가 기준 | 평점 |
|---|---|---|
| ㅇ 입찰공고일 기준 최근 5년간 유사용역 수행실적(회계법인 또는 공인회계사사무소) - 1건당 금액 1억원(VAT 제외) 이상인 실적만 합산하여 평가 | A. 8억원 이상 | 10 |
| B. 6억원 이상 8억원 미만 | 8 | |
| C. 4억원 이상 6억원 미만 | 6 | |
| D. 2억원 이상 4억원 미만 | 4 | |
| E. 1억원 이상 2억원 미만 | 2 |
1. 실적으로 인정되는 유사 용역의 범위는 국가·지자체, 공공기관 및 민간에서 발주한 유사용역* 등 관련 용역 수행에 한하며 수행 완료 기준으로 평가함 * 유사용역 범위 : 부동산 개발사업 민간사업자 공모‧선정 업무에 한하여 공모지침서 작성, 공모 관리(사업협약 체결 지원 등)·자문, 타당성조사, 계획 및 전략 수립 ** 수행실적에 대한 평가는 ‘회계법인 또는 공인회계사사무소(대표사) ’ 실적에 한하여 평가한다. 2. 수행실적 증명은 다음 각 호에 따라 처리함 가. 국가·지자체, 공공기관 수행실적은 나라장터 실적증명서 또는 기관 직인이 날인된 실적증명서 제출, 민간실적은 준공실적증명서(발주처 확인증명서)는 필히 제출하고, 준공용역의 계약서(설계서, 내역서가 포함된 경우 함께 제출), 세금계산서 등 1개 이상의 증빙서류를 함께 제출해야 인정 나. 이행실적에 대한 입증책임은 입찰참가제안사가 부담하며 의무를 다하지 아니하여 실적확인이 어려운 경우에는 실적을 인정하지 아니함 3. 수행실적이 공동도급의 경우 해당 용역 전체 금액에 지분율을 곱한 금액을 기준으로 평가 나. 경영상태 평가기준(5점)
| 회사채 | 기업어음 | 기업신용 | 평점 |
|---|---|---|---|
| A- 이상 | A2- 이상 | A- 이상 | 5.0 |
| BBB+ | A3+ | BBB+ | 4.8 |
| BBB0 | A30 | BBB0 | 4.6 |
| BBB- | A3- | BBB- | 4.4 |
| BB+, BB0 | B+ | BB+, BB0 | 4.2 |
| BB- | B0 | BB- | 4.0 |
| B+, B0, B- | B- | B+, B0, B- | 3.8 |
| CCC+ 이하 | C 이하 | CCC+ 이하 | 3.6 |
※ 대표자(회계법인 또는 공인회계사사무소)에 한하여 평가함 1. 경영상태 평가는 ｢신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률｣제4조제1항 제1호 또는 제4호의 업무를 영위하는 신용정보업자가 입찰공고일 이전에 평가한 유효기간 내에 있는 회사채, 기업어음, 기업신용평가등급을 기준으로 평가하되, 입찰공고일 기준 최근 1년 이내에 회사채(또는 기업어음)에 대한 신용평가등급 또는 기업신용평가등급을 기준으로 평가하며, 공인기관 기업신용평가서로 증빙하여야 함 2. 평가대상자의 회사채(또는 기업어음) 및 기업신용평가에 따른 평점이 다른 경우에는 높은 평점으로 평가하며, ‘신용평가등급확인서’를 제출하지 않은 경우에는 0점 처리함 3. 유효기간 만료일이 입찰공고일인 경우에도 유효한 것으로 평가함 4. 합병한 제안사에 대하여는 합병 후 새로운 신용평가등급으로 심사하여야 하며, 합병 후의 새로운 신용평가등급이 없는 경우에는 합병대상 회사 중 가장 낮은 신용평가등급을 받은 제안사의 신용평가등급으로 심사함 3. 비계량 평가지표(정성적평가) 항목별 평가방법 ㅇ 평가기준에 따른 등급 및 평점
과업·요구
1. 용역명 □ 국유지 장기대부를 활용한 개발사업 전략 수립‧자문 용역 2. 용역목적 □ 본 용역은 국유지를 활용한 장기대부방식의 개발사업을 체계적으로 추진하기 위하여 민간사업자 모집 및 사업자가 제출한 사업제안의 적정성 및 실현 가능성을 검토하고, □ 장기대부 기본계획과 사업계획을 구체화하며, 공정하고 투명한 민간사업자 선정절차를 마련‧실행하는 것을 목적으로 한다. □ 아울러, 공모지침서 작성, 우선협상대상자 선정, 협상 및 사업협약 체결까지 사업 全 과정에 대한 심층 과업을 수행함으로써 사업의 공공성, 사업성, 실행 가능성 및 국유재산의 가치를 제고하는 데 목적이 있다. 3. 용역범위 □ 과업내용 : 국유지 장기대부 개발사업 추진을 위한 전략 수립, 실행 및 민간사업자 선정 지원 등 □ 대상재산 : 장기대부방식을 활용한 국유지 위탁개발 및 주택공급 대상지(성수 기마대부지, 송파ICT 3단계 등 8개소, 과업기간 중 증감될 수 있음) ㅇ 계약상대자는 용역금액 범위 안에서 상기 8개소의 과업을 수행하며, 대상재산이 증가할 경우, 내역서를 기준으로 발주기관과 협의하여 계약금액을 변경할 수 있다. □ 과업기간 : 계약 체결 후 24개월 (과업기간은 민간사업자 공모・선정 일정 및 기타 발주기관의 요청 등에 따라 변경될 수 있음) 4. 용역금액 : 금1,598,667,500원(부가가치세 포함) 5. 계약방법 :「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」(이하“국가계약법 시행령”) 제43조에 따른 협상에 의한 계약 □ 본 용역은「공인회계사법」에 따른 회계법인 또는 공인회계사사무소와「변호사법」에 따른 법무법인 또는 법무법인(유한) 또는 변호사사무소가 공동수급(분담이행)의 형태로 계약 및 용역 수행
| 구분 | 용역과업 | 주요내용 |
|---|---|---|
| ① | 사업현황 및 기초자료 조사 | 개발후보지 발굴, 법률 검토, 과업 로드맵 수립 등 |
| ② | 민간사업자 제안서 검토 및 제안서 종합 평가 | 민간사업자 모집, 사전 협의, 개발계획・운영계획・사업비 등 종합 검토 및 평가 |
| ③ | 전문 연구기관 대응 및 관계기관 협의 지원 | 전문 연구기관 제출자료 작성, 제출자료에 대한 질의・응답 등 관련기관 대응 |
| ④ | 장기대부 기본계획 수립 | 개발 기본방향, 사업구조 설정, 대부조건, 각 단계별 리스크 관리 등 기본계획 수립 |
| ⑤ | 사업계획서 작성 및 사업타당성 분석 | 장기대부 기본계획을 포함한 사업계획 수립 및 사업계획서 작성, 타당성 분석 등 |
| ⑥ | 민간사업자 선정기준 및 절차 마련 | 민간사업자 공모 기준 마련, 법률 검토, 발주기관 내부 지침, 규정 마련 등 |
| ⑦ | 민간사업자 선정 공모 및 시행 | 공모 전략 수립, 공모지침서 작성, 평가위원 관리, 공모 시행 지원 등 |
| ⑧ | 사업제안서 평가 및 우선협상대상자 선정 | 평가체계 설계, 평가위원회 운영 지원, 우선협상대상자 선정 지원 |
| ⑨ | 우선협상대상자 협상 및 사업조건 확정 | 협상 조건 마련 및 협상 실시, 차순위 협상대상자 관리 |
| ⑩ | 사업협약안 작성 및 협약 체결 지원 | 협상 내용에 따른 협약안 작성 및 협약 체결 지원 |
| ⑪ | 국유지 장기대부 개발사업 확대 및 고도화 방안 마련 | 펀드, 리츠 등을 활용한 국유지 장기대부 기반 신사업 모델 발굴, 검토, 국외사례 벤치마킹 및 사업화 방안 마련 등 |
사업현황 및 기초자료 조사 가. 계약상대자는 대상재산 및 사업과 관련된 기초자료를 조사‧분석 1) 대상재산의 소재지, 면적, 지목, 용도, 소유권 및 관리관계 조사 2) 토지‧건축물 등기사항, 토지이용계획, 지적도 및 현황도 검토 3) 대상재산의 감정평가액, 장부가액 및 시장가치 검토 4) 기존 시설물의 구조·설비·안전·노후도 현황 검토 5) 주변 개발계획, 교통계획, 도시관리계획 및 지역 여건 조사 6) 인근 부동산의 매매가격, 임대료, 공실률, 수익률 조사 7) 대상재산과 관련된 기존 연구용역 및 검토자료 분석 8) 사업 추진 경위 및 관계기관 협의내용 정리 나. 적용 법령 및 제도 검토 1) 국유재산법령 및 관련 행정규칙 검토 2) 국유지 위탁개발재산 장기대부지침 검토 3) 건축법, 국토계획법, 도시개발법 등 개발 관련 법령 검토 4) 주택·상업·업무·관광 등 도입시설별 관계 법령 검토 5) 국가계약법령 및 공공기관 계약 관련 규정 검토 6) 공정거래, 조세, 회계, 금융 및 외국인투자 관련 제도 검토 7) 사업자 선정 및 협약체결 과정에서의 감사·분쟁 위험 검토 8) 사업 추진에 필요한 인허가·심의·승인 절차 및 소요기간 검토 9) 필요시 관련 법령의 제‧개정 검토 다. 사업 추진 로드맵 수립 1) 전체 사업 추진단계 및 단계별 의사결정사항 정리 2) 관계기관별 역할 및 협의사항 정리 3) 공모, 평가, 협상 및 협약체결 세부일정 수립
4) 인허가 및 착공까지의 중장기 추진일정 작성 5) 핵심 선행조건 및 사업 지연요인 분석 6) 단계별 필요 용역 및 전문가 활용계획 수립 7) 사업 추진에 필요한 인허가·심의·승인 절차 및 소요기간 검토 8) 착수보고서, 사업 기초현황 조사보고서, 법령‧제도 검토표, 사업 추진절차도 및 마스터 스케쥴, 자료요청 목록 및 자료관리대장 등 주요 산출물 기록‧관리 2. 민간사업자 제안서 검토 및 종합 평가 계약상대자는 민간사업자가 사업을 제안할 수 있도록 민간사업자 모집 및 사전 협의(필요시 설명회 등 개최)하고 민간사업자가 제출한 제안서 검토 및 종합 평가를 실시하여야 한다. 가. 민간사업자 모집 및 제안서 완결성 검토 1) 민간사업자 모집 및 제안서 제출을 위한 사전 협의(필요시 설명회 등 개최) 2) 제안서 제출서류 및 필수 기재사항 검토 3) 제안자의 법적 지위, 자격 및 사업수행능력 검토 4) 출자자, 시공사, 금융기관, 운영사 등 참여자 구성 검토 5) 사업제안의 전제조건 및 조건부 사항 확인 6) 누락자료 및 추가 소명사항 도출 나. 개발계획 검토 1) 사업목적과 제안 개발계획 간 부합성 검토 2) 시설용도, 연면적, 용적률, 건폐율 및 규모의 적정성 검토 3) 공간계획, 배치계획, 동선계획 및 주차계획 검토 4) 공공시설과 민간수익시설의 구성 검토 5) 기존 시설 철거·이전·대체시설 계획 검토
6) 주변지역 및 도시계획과의 정합성 검토 7) 공공성, 상징성, 지역 기여도 및 이용자 편익 검토 8) 시설별 운영계획과 수요의 연계성 검토 9) 공사기간 및 단계별 개발계획의 실현 가능성 검토 다. 사업비 검토 1) 토지 관련 비용 및 기존 시설 처리비용 검토 2) 철거비, 공사비, 설계비, 감리비 및 인허가비 검토 3) 금융비용, 보험료, 제세공과금 및 예비비 검토 4) 사업비 산정단가 및 물량의 적정성 검증 5) 물가상승 및 공사비 변동위험 반영 여부 검토 6) 유사 개발사업과의 공사비 비교 7) 총사업비 증가 가능성 및 민감도 분석 8) 사업비 초과 발생 시 부담주체 및 조정방안 검토 라. 수입 및 운영계획 검토 1) 임대료, 분양수입, 운영수입 등 수입항목 검토 2) 시설별 예상 임대료와 공실률의 적정성 검토 3) 운영비, 유지관리비, 수선비 및 자본적 지출 검토 4) 운영기간 중 대수선 및 시설교체계획 검토 5) 매출액 및 운영비 증가율의 적정성 검토 6) 수요·공급 및 경쟁시설 분석 7) 운영조직 및 운영사 선정방안 검토 마. 재무구조 및 자금조달 검토 1) 출자금, 차입금 및 기타 재원 구성 검토 2) 자기자본비율 및 재무적 완충능력 검토 3) 금융기관 대출의향 및 조달조건 검토 4) 금융비용, 상환방식 및 만기구조 검토 5) 건설기간 및 운영기간 현금흐름 검토 6) 프로젝트 IRR, 자기자본 IRR, DSCR 등 사업성 지표 분석
7) 사업비 증가, 임대료 하락, 공실률 상승, 금리상승 등에 대한 민감도 분석 8) 출자자·시공사·운영사 간 이해관계 및 위험배분 검토 9) 그 외 계약상대자 판단 하에 안정적 사업 추진을 위한 추가 재무구조 및 자금조달 제안사항 검토 바. 장기대부 조건 검토 1) 적정 장기대부기간 검토 2) 대부료 산정방식 및 수준 검토 3) 기본대부료와 매출·수익연동 대부료의 적용 가능성 검토 4) 대부료 납부시기, 유예기간 및 조정방식 검토 5) 대부기간 중 시설물의 소유·사용·처분 관계 검토 6) 대부기간 종료 후 국가귀속 및 인계조건 검토 7) 사업자 귀책사유에 따른 계약해지 및 원상회복 조건 검토 8) 사업권·출자지분·대주단 담보권 설정 범위 검토 9) 대부권 양도, 사업자 변경 및 지배구조 변경 제한 검토 10) 임차인·사용자 보호방안 검토 사. 민간제안 종합평가 1) 제안의 공공성, 사업성, 실현 가능성 종합평가 2) 제안 수용 가능사항과 수정 필요사항 구분 3) 제안자가 제시한 특혜성·배타적 조건 검토 4) 경쟁공모 시 최소 요구조건 및 개선사항 도출 5) 사업 추진 여부에 대한 종합의견 제시 6) 제안내용의 수용, 조건부 수용 또는 재검토 의견 제시 7) 민간제안서 검토보고서, 분야별 검토의견서, 제안서 보완요구서 및 질의서, 재무모델 검증자료, 주요 쟁점 및 위험관리표, 제안내용 수용·불수용·수정사항 대조표 등 주요 산출물 기록‧관리 3. 전문 연구기관 대응 및 관계기관 협의 지원 등
가. 전문 연구기관 검토자료 작성 1) 민간제안 내용 요약 2) 사업 추진배경 및 필요성 3) 대상재산 및 기존 사업 현황 4) 민간제안의 주요 조건 5) 계약상대자 및 발주기관 자체 검토내용 및 결과 6) 사업비·재무·수요 검토내용 7) 법률 및 제도적 쟁점 8) 장기대부 조건의 적정성 9) 주요 위험 및 대응방안 10) 전문기관 중점 검토 요청사항 11) 그 외 전문 연구기관 또는 발주기관의 리스크관리위원회 등에서 요청한 검토자료 작성, 지원 및 대응 나. 전문 연구기관 질의·답변 지원 1) 연구기관 질의사항 분석 2) 답변서 및 보완자료 작성 3) 연구기관 회의 참석 및 설명 4) 검토의견 반영 여부 분석 5) 수정 사업계획 및 조치계획 작성 다. 관계기관 협의 지원 1) 재정경제부, 관리청, 지방자치단체 등 협의자료 작성 2) 관계기관 의견수렴 및 쟁점 정리 3) 회의자료, 설명자료 및 예상 질의답변 작성 4) 협의결과에 따른 사업계획 수정 5) 필요 인허가 기관 사전협의 지원 6) 국유재산정책심의위원회 보고자료 작성 및 대응 지원 7) 전문기관 검토요청 보고서, 전문기관 질의답변서, 검토의견 반영표, 관계기관 협의자료, 회의록 및 조치계획, 수정 사업계획서 등 주요 산출물 기록‧관리주요 산출물 4. 장기대부 기본계획 수립 가. 사업 추진 필요성 및 목표 설정 1) 대상재산의 현황 및 문제점 분석
2) 장기대부 방식 활용 필요성 검토 3) 직접개발, 위탁개발, 매각, 단순대부 등 대안과 비교 4) 민간참여 필요성 및 기대효과 제시 5) 국가재산 가치 제고 및 국고수입 증대효과 분석 6) 공공성 및 정책적 목적 설정 7) 사업의 기본원칙 및 성과목표 설정 나. 개발 기본방향 수립 1) 적정 도입용도 및 시설구성 제시 2) 개발규모 및 공간계획의 기본방향 설정 3) 공공시설과 수익시설의 적정 비율 검토 4) 단계별 개발 또는 일괄개발 여부 검토 5) 기존 건축물의 철거·리모델링·존치방안 검토 6) 지역사회 및 이해관계자 요구 반영방안 검토 다. 사업구조 설정 1) 국가·관리청·캠코·민간사업자의 역할 정립 2) 특수목적법인 설립 여부 및 법인형태 검토 3) 출자자, 시공사, 운영사 및 금융기관의 역할 설정 4) 사업비 조달 및 회수구조 설정 5) 토지 대부와 시설물 소유관계 설정 6) 사업시행권 및 운영권 구조 설계 7) 대부기간 종료 후 국가귀속 구조 설정 8) 사업자 교체 및 사업승계 구조 검토 라. 적정 대부조건 검토 1) 적정 대부기간, 대부료 산정방식, 대부료 납부조건, 대부료 조정 및 재산정 기준, 개발‧운영기간 중 대부료 적용방식, 매출‧수익연동 대부료 등 민간사업자가 납부할 총괄 대부조건 검토 2) 초과이익 공유방식, 사업자 귀책 시 손해배상 및 위약금 협약해지 시 귀속·정산기준 마. 인허가, 금융조달 위험 등 리스크 분담 원칙 수립 5. 사업계획서 작성 및 사업타당성 분석
가. 사업계획서 작성 계약상대자는 민간사업자의 제안서, 전문 연구기관의 타당성 검증자료 등을 충분히 검토하고 작성한 장기대부 기본계획에 따라 사업계획서 작성 및 사업타당성 분석 실시 → 국유재산정책심의위원회 안건 상정 1) 사업 개요 및 추진배경 2) 대상재산 현황 3) 개발 기본구상 4) 시설별 개발계획 5) 사업 추진방식 6) 사업시행자 구성 및 역할 7) 총사업비 및 재원조달계획 8) 연도별 투자계획 9) 운영 및 유지관리계획 10) 대부료 및 국가수입계획 11) 그 외 인허가 계획, 위험관리계획, 국가 귀속 및 사업 종료계획 등을 포함한 총괄 사업관리 계획 수립 나. 사업타당성 분석 1) 정책적, 법률적, 기술적, 재무적 타당성 분석 2) 경제적·사회적 파급효과 3) 공공성 및 국유재산 가치 제고효과 4) 사업 수행 가능성 다. 재무모델 작성(시나리오 분석 포함) 1) 건설기간 및 운영기간 전체 현금흐름 2) 사업비 투입계획 3) 자기자본 및 차입금 조달계획 4) 원리금 상환계획 5) 임대·운영수입 및 운영비 6) 대부료 납부계획 7) 세금 및 제세공과금 8) 시설물 잔존가치 및 귀속가치 9) 주요 변수별 민감도 분석 10) 손익분기 임대료·공실률·사업비 도출 11) 국가수입 및 민간수익의 적정성 분석 12) 사업계획서, 사업타당성 분석보고서, 재무모델 원본 및 매뉴얼, 민감도‧시나리오 분석자료, 국가 수입 추정자료 등 주요 산출물 기록‧관리 6. 민간사업자 선정 내부기준 및 절차 마련
가. 평가체계 설계 1) 평가항목 및 세부평가지표 설정 2) 정량·정성평가 배점 설계 3) 공공성·개발계획·사업성·재무건전성·운영능력 등 세부 평가기준 마련 4) 대부료 등 가격요소 평가방식 설계 5) 과도한 가격경쟁 방지 방안 검토 6) 최소통과점수 및 실격기준 설정 7) 평가항목별 등급 및 점수부여 기준 작성 나. 평가위원회 운영 지원 1) 평가위원회 개최 및 운영을 위한 제반사항 준비 다. 우선협상대상자 선정 지원 1) 평가결과 검증 및 우선협상대상자 선정 결과 보고서 작성 2) 우선협상대상자 지위 유지조건 검토 및 협의 3) 차순위 협상대상자 관리 및 이의신청 검토‧ 대응 4) 평가계획서, 세부평가기준 및 배점표, 평가위원용 검토자료, 제안내용 비교분석표 등 평가위원회와 관련된 산출물 기록‧관리 9. 우선협상대상자 협상 및 사업조건 확정 가. 협상계획 수립 1) 필수 협상조건, 목표수준 및 우선순위 설정 2) 협상결렬 및 차순위자 전환기준 마련 3) 아래의 조건 등을 검토하고 우선협상대상자와의 협상 수행 및 결과 관리 최종 개발계획 및 시설규모, 총사업비 및 공사비 관리방안, 사업기간 및 주요 일정, 자기자본 및 자금조달 조건, 금융종결 기한, 대부기간 및 대부료, 초과이익 공유, 사업비 증가 및 수익 감소 시 처리, 인허가 책임, 설계변경 및 사업계획 변경, 출자자 및 시공사 변경, 부도·해산·지배구조 변경, 사업권 양도 및 담보권 설정, 임대·운영 및 유지관리 수준, 보험 및 보증, 귀책사유 및 손해배상, 협약해지 및 해지 시 지급금, 시설물 국가귀속 및 인계조건, 분쟁해결 및 관할
4) 우선협상대상자 제출자료 검증 및 협상 결과에 대한 발주기관 내・외부 보고 및 승인 업무 지원 10. 사업협약안 작성 및 체결 지원 가. 사업협약안 작성 계약상대자는 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 관계법령, 유사사례 등 검토를 통한 최적의 사업협약안을 작성하여야 한다. 나. 사업협약 체결 지원 1) 법률·재무·회계 쟁점 최종점검 2) 협약 체결 선행조건 확인 3) 법인설립, 출자이행 및 보증서 제출 확인 4) 협약체결 내부 승인자료 작성 5) 협약체결식 및 서명절차 지원 11. 국유지 장기대부 개발사업 확대 및 고도화 방안 마련 계약상대자는 장기대부 개발사업 추진을 위한 민간사업자 공모・선정 이외에 아래와 같이 사업 고도화를 위한 방안을 마련하여야 한다. 가. 국유지 장기대부 기반 신사업 모델 발굴・개발 1) 자산 유동화, 리츠, 펀드 등 금융기법을 접목한 국유지 장기대부 개발사업 모델 발굴・검토 및 사업타당성 분석을 포함한 현실화 방안 마련 - 발주기관의 주택공급 PF 펀드를 활용하여 프로젝트 리츠 출‧투자 방안 마련 및 실행, 관련기관 협의 지원 및 타당성 검토 등 2) 국유지 장기대부 개발사업 관련, 용역기간 중 정부 및 발주기관의 요청에 따라 추가적으로 발생하는 사항에 대한 검토・분석 및 실행방안 마련 등 3) 신사업 모델 발굴을 위하여 국외사례 조사를 실시하고 필요시, 국외출장을 통해 벤치마킹 기관 방문・협의하고 국내 도입방안 마련
나. 국유지 장기대부 예정부지 현물출자 검토 및 실행 1) 국유지 현물출자의 법률적‧재무적 타당성 검토 2) 신사업 모델과 연계한 현물출자 실행방안 및 재원조달 구조 검토 3) 현물출자 실행을 위한 로드맵 및 단계별 추진전략 수립 4) 재경부 등 관계기관 협의 지원 및 제도 개선사항, 행정절차 이행방안 마련 12. 기타 발주기관이 요청하는 사항