매각 대상 공유재산의 최유효 활용방안 관점 가치 검토 용역

계약

요약 AI 요약

매각 예정인 공유재산의 개발 가능성과 시장 수요 등을 분석하여, 최적의 활용 방안을 도출하고 매각 예정 가격과 전략을 결정하기 위한 자문 자료를 확보하는 사업입니다.

• 대상 재산의 기본 현황 검토 및 최유효 활용방안 도출
• 부동산 시장 동향 분석 및 용도별 유효 수요 검토
• 잠재 매수인 관점의 총 사업비 추정 및 투자 가능 범위 분석
• 현금흐름 작성을 통한 사업성 검토 및 투자 가치 분석
• 최종 결과보고서 및 원자료가 포함된 데이터북 제출
• 발주기관의 내부 심의 및 보고를 위한 설명 지원

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평가 · 배점

기술 : 가격 — 기술 90점 · 가격 10점

협상 대상 기준 · 종합평가 점수가 70점 이상인 제안사를 협상적격자로 선정

참가 자격 · 제한

업종제한

제한 없음

지역제한

제한 없음

공동수급

공동수급불허

입찰참가 제한

없음

실적경쟁 · PQ

해당 없음

국제입찰

국내입찰

제출 방법

전자입찰

입찰 일정

가격

추정가격

50,000,000원

배정예산

55,000,000원

예정가격 방식

비예가

공고 정보

공고종류

등록공고 (일반공고)

게시일

08/06(목)

공고번호

R26BK01660879-000

참조번호

양천구 입찰공고 제2026-116호

공고기관

서울특별시 양천구

수요기관

서울특별시 양천구

계약방법

일반경쟁

낙찰방법

협상에의한계약

계약유형

총액계약

예정가격 방식

비예가

추정가격

50,000,000원

배정예산

55,000,000원

공공조달분류

연구조사서비스 › 학술연구서비스 › 기타연구조사서비스

사전규격번호

R26BD00259194

재공고

아니오

출처

나라장터

첨부파일

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문서 발췌

과업·요구

매각 대상 공유재산의 최유효 활용방안 관점 가치 검토 용역

Ⅰ 사업개요

1. 사업개요 ◦ 사 업 명: 매각 대상 공유재산의 최유효 활용방안 관점 가치 검토 용역 ◦ 과업기간: 계약일로부터 30일 이내 ◦ 사 업 비: 금55,000,000원(부가가치세 포함) ◦ 입찰방법: 일반경쟁입찰 ◦ 계약방법: 협상에 의한 계약(지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제43조) 2. 사업목적 ◦ 기존 감정평가 결과를 기초로 대상 재산의 개발 가능성, 시장수요, 사업성, 투자자의 가격수용력 및 입찰경쟁성을 종합적으로 검토하여 매각예정가격과 매각전략을 결정하는 데 필요한 자문자료를 확보하고자 함 ◦ 부동산 개발 및 투자·재무자문 분야의 전문성을 보유한 업체를 선정하여 개발·운영 관점 사업성 검토, 투자자 입찰수용 가능성 분석, 시장참여자 의견수렴 및 매각 의사결정 지원을 수행하는 것을 본 용역의 목적으로 함 ◦ 본 용역 결과는 발주기관의 매각예정가격 결정을 지원하는 전문적 자문자료로 활용하며, 최종 매각예정가격은 기존 감정평가 결과, 본 용역 결과, 관계 법령 및 발주기관의 정책적 판단을 종합하여 발주기관이 결정함 3. 사업자 선정 일정(안)

Ⅱ 대상 재산 및 사전 확인 사항

1. 대상재산

2. 선행 검토 현황 및 사전 고지 사항 ◦ 지구단위계획, 선행 용역, 주변 개발계획 및 기존 감정평가결과 등 관련 자료는 계약체결 후 용역수행자에게 제공함 ◦ 본 용역은 기존 감정평가를 대체하는 새로운 감정평가를 목적으로 하지 않으며, 기존 감정평가액을 기초로 사업성·투자수용력·입찰경쟁성 관점에서 매각 의사결정을 지원하는 재무자문 용역임 3. 발주기관 제공 예정자료 ◦ 토지대장, 지적도, 등기사항증명서, 공유재산대장, 현황사진 ◦ 도시계획확인원, 지구단위계획 결정·고시문 및 도면, 관련 인허가·협의자료 ◦ 기존 감정평가서 및 감정평가 의뢰조건(공개범위 별도 결정) ◦ 기존 개발 연구용역 자료와 관련 내부 검토자료(공개범위 별도 결정) ◦ 주변 재개발·재건축 등 추진 중인 개발사업 관련 공식자료 ◦ 환경·토양·지장물·점유·소송·민원·기반시설 등 발주기관이 보유한 자료 ◦ 그 밖에 사업성 분석에 필요한 자료

Ⅲ 제안요청 내용

1. 제안의 기본 방향 가. 제안사는 본 용역의 목적과 대상 재산의 특성을 충분히 이해하고, 제안사의 전문성과 차별화된 수행방안을 중심으로 제안서를 작성하여야 한다. 나. 제안내용은 일반론적인 분석이나 정형화된 방법론의 나열을 지양하고, 대상 재산의 입지·개발여건과 매각가능성을 반영한 구체적이고 실현 가능한 방안으로 제시하여야 한다. 다. 과업수행 방법은 각 분석단계가 상호 연계되고 최종 의사결정에 일관되게 활용될 수 있도록 구성하며, 분석방법·수행절차·검증방안을 명확히 제시하여야 한다.

라. 제안사는 발주기관이 제공하는 자료에만 의존하지 않고 과업수행에 필요한 자료를 추가로 조사·확보하며, 활용자료의 신뢰성과 분석결과의 객관성을 확보할 수 있는 방안을 제시하여야 한다. 마. 제안내용에는 과업수행 과정에서 예상되는 주요 쟁점과 위험요인, 이에 대한 대응방안 및 성과품의 품질관리 방안을 포함하여야 한다. 바. 제안사는 본 제안요청서에서 요구하는 사항을 충실히 반영하되, 과업목적을 효과적으로 달성할 수 있는 추가적인 분석방법, 수행방안 또는 지원사항이 있는 경우 이를 제안할 수 있다. 2. 과업범위 총괄

3. 세부 과업내용 가. 기초자료 및 개발여건 검토 ◦ 대상 재산의 위치, 면적, 형상, 이용상황, 접도, 기반시설 및 주변환경 등 기본현황 검토 ◦ 지구단위계획상 허용용도와 시장수요를 종합하여 최유효 활용방안(용도 조합·규모)을 도출하고, 이를 사업성 검토 및 가치 산정의 전제로 설정 ◦ 기존 감정평가서의 기준시점, 평가조건, 적용 전제 및 평가결과를 기초로, 감정평가 기준일과 본 용역 분석기준일의 차이를 검토 ◦ 지구단위계획의 지정용도 검토 기반 기존 계획 상의 건축개요 등 정리 ※ 자료가 미비하거나 확인되지 않은 사항은 합리적 가정으로 처리하되 가정·근거·영향을 명시하고 발주기관의 승인을 받는다. 나. 시장·입지환경 분석 기반 수요 검토 ◦ 부동산시장 거시환경 관점에서 개발사업 추진에 영향을 미치는 외부환경요인 분석 ◦ 도입 가능 용도별 유효 수요와 시장성을 검토 ◦ 유사시설의 임대 및 거래사례 조사·분석 ◦ 시장참여자 의견 수렴 ◦ 모든 분석자료는 출처, 조사일자, 원자료 또는 원자료 확인경로를 명시하고, 시장분석 결과를 사업성 검토의 가정에 연계함 다. 사업성 분석 및 투자 가능 범위 검토 ◦ 다음 항목(예시)을 기반으로 개발 전제한 사업성을 검토한다.

◦ 사업일정과 자금조달 구조를 반영한 연도별(필요 시 분기별) 현금흐름 작성 ◦ 주요 가정의 변경 결과를 토대로 투자 가치 검토 ◦ 검토 시 외부 유료데이터를 활용하는 경우 발주기관이 결과를 재검증할 수 있는 범위의 근거자료 또는 인용권한을 확보한다. 라. 보고 및 설명 지원 ◦ 최종보고서 및 데이터북을 제출하고, 발주기관의 내부 검토·심의·보고 과정에서 필요한 설명자료 제공 지원 ◦ 용역 종료 후 성과품에 관한 질의응답 및 계산·자료 오류의 보완을 지원

Ⅳ 과업수행 및 관리

1. 과업협의 및 조정 가. 용역수행자는 주요 분석 전제, 시장조사 대상 및 가격 대안에 관하여 발주기관과 협의하여야 한다. 나. 발주기관은 과업목적 달성을 위하여 필요한 경우 계약범위 안에서 과업내용과 일정의 합리적 보완 또는 조정을 요구할 수 있으며, 계약범위 내 사항은 용역수행자가 반영한다. 다. 과업수행 중 중대한 여건변화나 분석결과에 영향을 미치는 사항이 발생한 경우 즉시 발주기관에 보고하고 처리방안을 협의하여야 한다. 2. 자료의 객관성 및 검증 가. 분석자료는 출처와 기준시점을 명확히 표시하고 객관적으로 검증 가능한 자료를 우선 활용한다. 나. 객관적 통계·거래자료, 시장참여자 의견 및 용역수행자의 전문적 판단을 구분하여 제시한다. 다. 주요 가정과 수치는 합리적 근거를 제시하고, 과도하게 낙관적이거나 특정 결론을 전제로 한 분석을 지양한다.

라. 최종 성과품 제출 전 수치, 계산식, 표·그림 및 결론 간 정합성에 대한 내부 품질검증을 실시한다. 3. 과업 수행지침 가. 총괄책임자(PM)는 제안서에 기재한 인력을 실제 투입하여야 하며, 교체가 필요한 경우 동등 이상의 자격·경력을 갖춘 자로 발주기관의 사전승인을 받아야 한다. 나. 과업완료 후 30일 이내에 발견된 산식·계산·편집 오류는 추가비용 없이 수정한다. 4. 업무범위 및 유의사항 가. 본 용역은 기존 감정평가를 대체하는 감정평가 용역이 아니다. 나. 시장수요 및 개발사업성 등을 분석하여 최유효 활용방안 관점의 투자수용가격 범위 및 매각 의사결정을 위한 가격대안 범위를 제시한다. 다. 용역수행자가 제시한 권고가격은 발주기관의 의사결정을 지원하는 재무자문 결과이며, 최종 매각예정가격은 발주기관이 결정한다. 라. 기존 감정평가의 전제와 개발 시나리오의 전제가 다른 경우에는 그 차이와 가격 분석에 미치는 영향을 명확히 구분하여 제시한다.

Ⅴ 보고 및 산출물

1. 보고체계

※ 용역기간이 30일인 점을 고려하여, 세부 일정은 착수 시 협의하여 확정한다. 2. 산출물

3. 설명 및 사후지원 가. 매각 입찰공고 전 주요 시장환경에 중대한 변동이 있는 경우 발주기관과 협의하여 분석결과를 보완한다. 나. 용역 종료 후 1개월 동안 성과품에 대한 질의응답과 계산·자료오류의 보완을 지원한다.

Ⅵ 수행조직 및 참여인력

1. 수행조직 가. 제안사는 과업을 총괄할 책임자와 재무·회계, 부동산 개발, 시장조사 및 관련 전문분야 인력으로 수행조직을 구성하여야 한다. 나. 과업의 효율적 수행을 위하여 도시계획, 건축, 부동산 금융, 호텔·운영, 세무 등 외부전문가를 활용할 수 있으며, 해당 전문가의 소속, 계약관계, 역할, 참여범위 및 이해충돌 여부를 제안서에 명시하여야 한다. 2. 총괄책임자 및 핵심인력 가. 총괄책임자는 부동산 개발사업, 사업타당성 분석 또는 자산매각 관련 재무자문 경험을 보유한 자를 원칙으로 한다. 나. 제안서에 제시한 핵심 참여인력은 실제 과업에 참여하여야 한다. 다. 불가피하게 참여인력을 교체하는 경우 발주기관의 사전승인을 받아 동등 이상의 경력과 전문성을 갖춘 인력으로 교체하여야 한다.

Ⅶ 보안 사항 등

1. 독립성 및 이해충돌 방지 가. 용역의 객관성과 독립성을 저해할 수 있는 이해관계가 있는 경우 해당 인력을 배제하거나 발주기관이 인정할 수 있는 방지방안(정보차단 등)을 제시하여야 한다. 나. 시장참여자 의견수렴 과정에서 특정 사업자에게 입찰 또는 예정가격과 관련한 비공개 내부정보를 제공하여서는 아니 된다.

참가자격

2. 입찰 참가자격 가.「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」제31조(부정당업자의 입찰참가자격 제한) 및 동법 시행령 제92조(부정당업자의 입찰 참가자격 제한기준 등)에 해당하지 않고, 동법 시행령 제13조 및 동법 시행규칙 제14조에 의한 입찰참가자격을 갖춘 자 나. 본 용역은 개발 시나리오별 통합 재무분석 및 사업성 검토, 시장·금융·회계·세무 분야의 병행 검토 및 독립적 품질검증이 요구되는 전문용역으로 해당역량과 책임체계를 갖춘 전문기관 간 경쟁을 통해 최적의 수행자를 선정하고자 함에 따라 「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률 시행령」제2조의3 제1항제4호에 따라 소기업·소상공인만을 계약상대자로 하지 않는다. 다. 공동수급 불가 - 단, 계약상대자는 감정평가, 시장조사, 법률, 세무 및 기술검토 등 특정 전문분야에 대하여 제안서에 그 활용계획을 명시하고 발주기관의 사전 승인을 받아 외부전문가 또는 전문기관을 활용할 수 있다. - 용역의 총괄관리, 최유효활용방안 관점 가치 검토, 분석 결과의 종합 및 최종보고서 작성은 계약상대자가 직접 수행하여야 한다. - 외부전문가 또는 전문기관의 자격·인력·실적은 입찰참가자의 참가자격 충족 여부를 판단하는 데 사용할 수 없으며, 외부전문가 등의 활용 여부와 관계없이 용역 이행 및 결과물에 대한 모든 책임은 계약상대자가 부담한다. 라. 공고일 전일 기준으로 등록취소, 휴업, 폐업 부정당 업체 지정 및 자격정지 등 관련 규정에 위반 조치된 자는 입찰에 참가할 수 없으며, 자격심사 후라도 해당 사유 발생 시는 입찰 참가자격 및 권리 일체를 박탈함

마. 본 입찰참가자는 조달청 입찰참가자격 등록된 업체이어야 하며, 조달청 입찰참가자격 미등록 업체는 국가종합전자조달시스템 전자입찰특별 유의서에 따라 전자입찰서 제출마감일 전일까지 국가종합전자조달시스템 입찰참가자격 등록규정에 따라 조달청에 입찰참가자격을 등록하여야 함 3. 입찰 등록 및 제안서 제출

과업·요구

※ 제안서와 가격입찰 중 하나라도 정해진 방법·기한으로 제출하지 않은 경우 입찰무효 또는 평가제외될 수 있음 4. 제안서 평가 가. 평가원칙 ◦ 평가는 정량적 평가(20점), 정성적 평가(70점) 및 입찰가격 평가(10점)로 구분한다. ◦ 정량적 평가는 제출된 증빙자료를 기준으로 발주부서가 평가하며, 증빙이 없거나 식별이 곤란한 경우 인정하지 않을 수 있다. ◦ 정성적 평가는 관련 규정에 따라 구성된 제안서평가위원회가 제안서를 자료로 평가한다. ◦ 평가위원별 정성평가 점수는 최고점과 최저점을 제외하여 산술평균하되, 구체적 방식은 양천구 관련 규정에 따른다. ◦ 평가결과와 협상순위는 관련 기준에 따라 통보하며, 평가위원별 세부평가 공개 범위는 관계 법령과 자치단체 규정에 따른다. 나. 평가항목 및 배점

배점·평가

다. 정량평가 세부기준(20점) ◦ 유사용역 수행 실적(8점)

※ 유사용역 해당 여부는 과업내용의 실질을 기준으로 발주기관이 판단함 ◦ 총괄책임자 전문성(6점)

※ 총괄책임자의 관련 분야 경력과 유사용역 총괄책임 수행실적을 각각 평가한 후 합산 ※ 제출된 증빙자료로 경력 또는 수행실적을 확인할 수 없는 경우 해당 실적은 인정하지 않는다 ◦ 핵심인력 구성(4점)

※ 핵심인력은 본 용역에 실제로 참여하는 인력 중 제안서에 명시된 자를 말하며, 총괄책임자를 포함함 ※ 제출된 증빙자료로 경력 또는 수행실적을 확인할 수 없는 경우 해당 인력으로 인정하지 않는다 ※ 관련분야: 회계·재무 및 공인회계 업무, 부동산시장 조사·분석 및 부동산 투자 업무, 도시계획·건축 및 개발사업 관련 업무, 호텔·숙박시설의 개발·운영·투자·사업성 분석 업무, 그 밖에 용역의 과업 내용과 직접 관련된 업무 ◦ 경영상태(2점)

※ 신용평가등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제4조에 따라 허가받은 신용조회회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 인가받은 신용평가회사가 평가한 회사채 신용평가등급, 기업어음 신용평가등급 또는 기업신용평가등급으로 평가 ※ 입찰공고일 이전에 평가된 등급으로서 유효기간 내에 있는 가장 최근의 신용평가등급을 적용 라. 정성평가 세부기준(70점)

※ 정성평가 평점 환산방법: 항목별 배점 × 평점 등급 환산율 - 평점 등급 환산율: A(100%), B(90%), C(80%), D(70%), E(60%) - 소수점 1자리까지 산출(반올림) 마. 가격평가 기준(10점) ◦ 입찰가격이 예정가격의 100분의 80 이상인 경우 평점 = 입찰가격평가 배점한도 × (최저입찰가격 / 해당입찰가격) ◦ 입찰가격이 예정가격의 100분의 80 미만인 경우 평점 = [ 입찰가격평가 배점한도 × (최저입찰가격 / 예정가격의 80% 상당가격) ] + [ 2 × (예정가격의 80% 상당가격 – 해당입찰가격) / (예정가격의 80% 상당가격 – 예정가격의 70% 상당가격) ] ※ 최저입찰가격은 유효한 입찰자 중 최저입찰가격으로 하되, 최저 입찰가격이 예정가격의 100분의 70 미만일 경우에는 100분의 70으로 계산 ※ 해당입찰가격이 예정가격의 100분의 70 미만인 경우에는 입찰가격평가 배점 한도의 30%에 해당하는 평점 부여 ※ 예정가격을 작성하지 않은 경우에는 추정가격에 부가가치세를 포함한 금액으로 함 5. 협상적격자 선정 가. 합산점수가 70점 이상인 자를 협상적격자로 선정하고, 기술능력평가와 가격평가의 합산점수 고득점 순으로 협상순위를 정한다. 나. 합산점수가 같은 경우 기술능력평가 점수가 높은 자, 그 점수도 같은 경우 추첨에 의하여 결정한다. 6. 협상 및 계약체결

과업·요구

가. 제안서는 본 제안요청서의 요구사항과 평가항목을 중심으로 구체적·명료하게 작성한다. 나. 수행방법, 담당자, 데이터, 산출물, 일정과 검증절차를 명확히 제시한다. 다. 모든 수치·사례·보유데이터는 기준일과 출처를 명시하며, 증빙할 수 없는 내용은 평가하지 않을 수 있다. 라. 제안내용은 일반론적 서술을 지양하고 계약 후 과업수행계획에 그대로 반영할 수 있는 수준으로 작성한다. 마. 실적과 참여인력의 경력은 증빙 가능한 사항만 기재하며, 허위사실이 있거나 증빙자료가 사실과 다른 경우 평가 또는 협상대상에서 제외할 수 있다. 2. 제출 목록

배점·평가

과업·요구

나. 용역기간: 계약일로부터 30일 이내 수행자를 선정하고자 함에 따라 「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원 다. 용역비(기초금액): 금55,000,000원(부가가치세 포함) 에 관한 법률 시행령」제2조의3 제1항제4호에 따라 소기업·소상공인 ※ 본 기초금액은 부가가치세가 포함된 금액이므로 모든 응찰업체는 부가가치세가 포함된 가격 만을 계약상대자로 하지 않는다. 으로 입찰하여야 하며, 낙찰자가 면세사업자인 경우 낙찰금액에서 부가가치세(10%) 상당을 다. 공동수급 불가(단, 특정 전문영역의 외부전문가 또는 전문기관을 활용 차감한 금액을 계약금액으로 함 하려는 경우 그 사항을 제안서에 명시하고, 계약체결 후 발주기관의 라. 과업내용: 제안요청서 참조 사전승인을 받아야 함) 마. 입찰 및 제안서 제출 라. 공고일 전일 기준으로 등록취소, 휴업, 폐업 부정당 업체 지정 및 자격정지

참가자격

등 관련 규정에 위반 조치된 자는 입찰에 참가할 수 없으며, 자격심사 후라도 해당 사유 발생 시는 입찰 참가자격 및 권리 일체를 박탈함 마. 본 입찰참가자는 조달청 입찰참가자격 등록된 업체이어야 하며, 조달청 입찰참가자격 미등록 업체는 국가종합전자조달시스템 전자입찰특별 유의서 에 따라 전자입찰서 제출마감일 전일까지 국가종합전자조달시스템 입찰 참가자격 등록규정에 따라 조달청에 입찰참가자격을 등록하여야 함 [문의처: 조달청 전자조달콜센터, 1588-0800] 2. 입찰방법: 일반경쟁입찰 5. 가격입찰 3. 계약방법: 협상에 의한 계약 가. 일 시: 2026. 8. 6.(목) 20:00 ~ 2026. 8. 19.(수) 15:00 - 제안서 평가 후 우선협상대상자와 과업내용, 이행방법, 수행일정, 핵심 나. 제출방법: 입찰 서 는 반 드 시 나 라 장 터 국 가 종 합 전 자 조 달 홈 페 이 지 인력, 성과품 및 가격 등을 협상하여 계약대상자 결정 (http://www.g2b.go.kr)의 전자입찰 입찰서 제출기능을 이용하여 제출

라. 제출서류 ※ 세부내용은 제안요청서를 반드시 확인하시기 바랍니다. 다. 협상적격자 선정 및 통보 ① 입찰참가 공문 1부 - 기술능력평가(90점)와 입찰가격평가(10점)를 통한 종합평가 결과 ② 입찰참가신청서 1부(대표자 인감 날인) 70점 이상인 자를 협상적격자로 선정하고, 70점 미만은 협상 대상 ※ 신분증 지참(대리인인 경우 재직증명서, 위임장 추가) 에서 제외 ③ 제안서 10부(원본 1부 별도) - 협상순서는 종합평가점수의 고득점 순에 의하여 결정하며, 종합평가 ※ 업체명은 제안서 제출 공문에 첨부된 1부에만 기재(제안서 평가위원회 심사자료(10부)에는 업체 점수가 동일한 제안업체가 2인 이상일 경우에는 기술능력 평가점수가 명 및 업체를 특정할 수 있는 사항 기재 금지) 높은 업체를 선순위자로 하고, 기술능력 평가점수도 동일한 경우에는 추첨에 의함 ④ 정량평가 서류 1부 - 1순위 협상적격자와 협상이 성립된 때에는 차순위 협상적격자와 협상은 ⑤ 사업자등록증 사본 1부(원본대조필 명기 후 인감날인) 생략함. 다만, 우선 협상적격자와의 협상이 성립되지 않을 시에는 ⑥ 등기사항전부증명서 및 인감증명서 각 1부 동일한 기준과 절차에 따라 순차적으로 차순위 협상적격자와 협상을 ※ 사용인감 사용 시 사용인감계 별도 제출 실시함 8. 입찰보증금 및 귀속 《계약업체의 안전 및 보건 확보 의무사항(제4조, 제9조)》 - 입찰보증금은 면제하되, 입찰참가 신청 시 입찰보증금 지급확약을 하여야